Madde 22 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/10 md.)

Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilden sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

(Değişik son cümle: 14/11/2007-5711/10 md.) 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.

Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;(1) Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.(Değişik: 13/4/1983-2814/9 md.)

Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. (1) Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Aile konutu ailenin devamlı olarak ikametine ayrılan konuttur. Medeni Kanun’un 19.maddesinde aile konutunun bulunduğu yere “yerleşim yeri” adı verilmiştir. Buna göre yerleşim yeri bir ailenin sürekli kalmak niyeti ile oturduğu yerdir.

Resmi senet düzenlenerek yapılan satış, bağış, taksim, ölünceye kadarbakma akdi, ipotek ve irtifak hakları ile tapu sicil müdürlüğünde yapılan işlemlerdir. Akitsiz işlemler, aynî hakların kurulması ve devri ile ilgili olmayan kişisel hakların şerhi, terkin, düzeltme, değişiklik, ayırma, birleştirme, mirasın intikali gibi hak sahibinin veya malikin tek taraflı iradesi ile tapu sicil müdürlüğünde yapılan işlemlerdir. Akitsiz işlemler için resmi senet yerine tescil istem belgesi düzenlenir.

Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer.Ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanmasıyla kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez.Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamışbulunan malikin, ana gayrimenkuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya geçirilerek ve eski kayıtlarıyla bağlantı sağlanmak suretiyle tescil olunur. Ana gayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır.Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla kayıtlanmışbulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi istenemez.Hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkının yalnız ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine göre, bütün ortak mülkiyet paylarınaaktarılmasına muvafakat ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adi mülkiyet gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle genel kütüğe tescil olunur.Ana gayrimenkulün arsasıyla birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde sicilkaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır. Ana gayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir. (KMK. Md.46)

(Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.)  Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

A) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

B) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, (Ek ibare: 14/11/2007-5711/9 md.) güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür.

- Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Ana gayrimenkul) denir.

- Yalnız esas yapı kısmına (Ana yapı) denir.

Ana yapımın tümü harap olmuşsa, ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Ana yapımın bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin tamamlanmasından başlayarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu halde devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar) hanesine işaret olunur; arsa payını devralanlar. Devraldıkları tarihten başlayarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasındaki esaslara göre yeniden hesaplayarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.Yukardaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetikendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri uygulanır.Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılmasıdiğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız bölümleri harap olan kat malikleri bunlarıyeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harap olma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer katmaliklerine yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. (Değişik son cümle: 14/11/2007-5711/20 md.)Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değerikarşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.Harap olan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamıncakendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerhverilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerhkütükten silinir. (KMK. Md.47)

Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis  edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı); denir.

Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığından: 

ASANSÖR PERİYODİK KONTROL YÖNETMELİĞİ 

BİRİNCİ BÖLÜM

 

Amaç, Kapsam, Dayanak ve Tanımlar 

Amaç 

MADDE 1 –
(1) Bu Yönetmeliğin amacı, asansörlerin periyodik kontrolüne ilişkin usul ve esaslar ile asansör periyodik kontrollerinde görev alacak olan A tipi muayene kuruluşlarının yetkilendirilmesi, yükümlülükleri ve denetimlerine ilişkin usul ve esasları belirlemektir. 

Kapsam 

MADDE 2 –
(1) Bu Yönetmelik, 29/6/2016 tarihli ve 29757 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Asansör Yönetmeliği (2014/33/AB) kapsamında piyasaya arz edilen ve Asansör Yönetmeliği (2014/33/AB)’nin yürürlüğe girmesinden önce monte edilmiş olan ve halen faal durumda bulunan asansörlerin periyodik kontrolleri ile asansörlerin periyodik kontrolünü yapmak üzere Bakanlık tarafından yetkilendirilen A tipi muayene kuruluşlarına ilişkin usul ve esasları kapsar. 

Dayanak 

MADDE 3 –
(1) Bu Yönetmelik, 3/6/2011 tarihli ve 635 sayılı Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname, 3/7/2005 tarihli ve 5393 sayılı Belediye Kanunu, 22/2/2005 tarihli ve 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu ve 10/6/1930 tarihli ve 1705 sayılı Ticarette Tağşişin Men’i ve İhracatın Murakabesi ve Korunması Hakkında Kanununa dayanılarak hazırlanmıştır. 

Tanımlar 

MADDE 4 –
(1) Bu Yönetmelikte geçen; 

a) Asansör: Belirli seviyelere hizmet veren, esnek olmayan ve yatayla 15 dereceden fazla açı yapan kılavuzlar boyunca hareket eden bir taşıyıcısı olan kaldırma tertibatını veya sabit bir seyir yolu üzerinde esnek olmayan kılavuzlar üzerinde olmasa da hareket eden kaldırma tertibatını, 

b) Asansör monte eden: Asansörün tasarımından, imalatından, montajından ve piyasaya arzından sorumlu olan gerçek veya tüzel kişiyi, 

c) A tipi muayene kuruluşu: TS EN ISO/IEC 17020 standardında tanımlanan diğer şartlar ile birlikte aynı standartta tanımlı muayene kuruluşu tiplerinden A tipi muayene kuruluşu olma şartlarını karşılayan ve asansörlerin periyodik kontrol/muayeneleri kapsamında akredite, Türkiye’de yerleşik özel kuruluş veya kamu kuruluşu niteliğindeki muayene kuruluşunu, 

ç) Asansör yaptırıcısı: Asansörün monte edileceği binada/yapıda inşaat işini kendi adına yapan veya sözleşme ile devreden yapı sahibini veya asansörün monte edileceği mevcut binada bina sorumlusunu, 

d) Bakanlık: Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığını, 

e) Bina sorumlusu: Asansörün güvenli bir şekilde kullanımını sağlamak amacıyla düzenli olarak bakımını, periyodik kontrolünü ve onarımını yaptırmaktan sorumlu olan, binada/yapıda kat maliklerinin kendi aralarında seçeceği veya dışarıdan yetki vereceği kişiyi veya kat malikini veya maliklerini veya kamu binalarında/yapılarında sorumlu yetkiliyi veya ticari/hizmet amaçlı yapılarda sorumlu yetkiliyi, 

f) Hizmet denetimi: Asansör monte edene veya onun yetkili servisine veya A tipi muayene kuruluşuna veya bina sorumlusuna yönelik Bakanlık tarafından yapılan denetimi, 

g) İlgili idare: Belediyeleri veya belediye sınırları dışında kalan alanlardaki yapılar için il özel idarelerini, 

ğ) Komisyon: 5393 sayılı Belediye Kanununun 15 inci maddesi ve 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununun 7 nci maddesi çerçevesinde Bakanlık tarafından oluşturulan ve bünyesinde; Bakanlık, Vilayetler Birliği, Türkiye Belediyeler Birliği, Türk Standardları Enstitüsü ve Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği temsilcilerini bulunduran grubu, 

h) KEP: Kayıtlı Elektronik Posta adresini, 

ı) KDV: Katma Değer Vergisini, 

i) Mevcut asansör: 15/8/2004 tarihinden önce monte edilen ve halen kullanılmakta olan asansörü, 

j) Periyodik kontrol: Asansörün güvenli kullanımı ve işletme yönünden uygun çalışıp çalışmadığına dair yaptırılacak olan muayeneyi, 

k) TS EN 81 - 80 standardı: Asansörler - Yapım ve Montaj için Güvenlik Kuralları: Yolcu ve Yük Asansörleri için Özel Uygulamalar - Bölüm 80: Mevcut Yolcu ve Yük Asansörlerinin Güvenliğini Geliştirme Kurallarını, 

l) TS EN ISO/IEC 17020 standardı: Çeşitli tipteki muayene kuruluşlarının çalıştırılmaları için genel kriterleri, 

m) Takip kontrolü: Asansör periyodik kontrolünde belirlenen uygunsuzlukların giderilip giderilmediğine dair A tipi muayene kuruluşu tarafından yapılan gözetim faaliyetini, 

n) TÜRKAK: Türk Akreditasyon Kurumunu, ifade eder. 

İKİNCİ BÖLÜM 

Yetkilendirme, Başvuru ve İdari Tedbirler 

Yetkilendirme 

MADDE 5 –

(1) İlgili idare ile protokol imzalayacak olan A tipi muayene kuruluşu, yetki almak üzere Bakanlığa başvurur. 

(2) Bu Yönetmelik şartlarını sağlayan A tipi muayene kuruluşu, Bakanlık Sanayi Genel Müdürlüğü tarafından yetkilendirilir. 

(3) Yetki akreditasyon süresi içinde devam eder, akreditasyon süresi sona eren A tipi muayene kuruluşunun yetkisi iptal edilir. 

(4) Yetkilendirme, yetki süresi verilerek sonuçlandırılır. 

(5) Yetkilendirme bilgisi ve süresi Bakanlık internet sitesinden kamuoyuna duyurulur. 

(6) Yeni yetki süresinin belirlenmesi ve duyurulmasına ilişkin olarak devam eden yetkinin sona ereceği tarihten en az üç işgünü öncesinden, söz konusu yetki süresinin belirlenmesinde esas alınan akreditasyon sertifikasının Bakanlığa iletilmiş olması zorunludur. Yetki süresinin uzatılması için başvuru, Bakanlık tarafından oluşturulan elektronik başvuru sistemi üzerinden yapılır. 

Başvuru 

MADDE 6 –

(1) Yetki almak isteyen A tipi muayene kuruluşu tarafından yapılacak olan başvuru, Bakanlık tarafından oluşturulan elektronik başvuru sistemi üzerinden yapılır. 

(2) Başvuru aşağıdaki bilgi ve belgeleri içerir: 

a) MERSİS numarası.
 

b) Unvan ve adres. 

c) Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi sureti veya kuruluş kanunu veya kuruluşuna dair resmi karar. 

ç) Temsil ve ilzama yetkili şahısın orijinal imza sirküsü. 

d) İnternet sitesi adresi ve yetkili şahısın e-posta adresi. 

e) Akreditasyon belgesi. 

f) Asansör periyodik kontrol faaliyetlerini kapsayan ve değeri en az 1.000.000 TL tutarında olan mesleki ve mali sorumluluk sigorta poliçesi. 

g) Muayene personelinin adı ve soyadı, T.C. kimlik numarası, mesleği, tecrübe süresi, tam zamanlı/dış kaynaklı olma durumu ve yetkisini tanımlayan personel listesi. 

ğ) Tam zamanlı olarak istihdam edilen muayene personelinin Sosyal Güvenlik Kurumu onaylı sigorta kayıtları. 

h) Bağlı bulunduğu vergi dairesinin adı, adresi ve vergi kayıt numarası. 

ı) İçişleri Bakanlığı Ulusal Adres Veri Tabanından Bakanlık vasıtasıyla alınan bilgilerin üçüncü taraflara aktarılmayacağına dair taahhütname. 

i) Bakanlık veri tabanına uyumun sağlandığına dair taahhütname. 

(3) Elektronik başvuru sisteminin kullanılmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlığın resmi internet sitesinden yayımlanır. 

(4) A tipi muayene kuruluşunun asansörler için TS EN ISO/IEC 17020 standardına göre akreditasyonu, elektrik ve hidrolik tahrikli asansörlerin periyodik kontrolünü kapsar. Akreditasyon kapsamı yalnızca elektrik tahrikli veya hidrolik tahrikli asansörler olarak belirlenmiş olan A tipi muayene kuruluşu, Bakanlık tarafından yetkilendirilmez. 

İdari tedbirler 

MADDE 7 –-
(1) Bu Yönetmeliğe aykırı hareket ettiği belirlenen A tipi muayene kuruluşuna Bakanlık tarafından gerekli idari tedbir/tedbirler uygulanır. 

(2) Akreditasyonun TÜRKAK tarafından iptal edilmesi ve/veya mesleki ve mali sorumluluk sigortasının sürdürülememesi durumunda, A tipi muayene kuruluşunun yetkisi Bakanlık tarafından iptal edilir. 

(3) Akreditasyonu TÜRKAK tarafından askıya alınan A tipi muayene kuruluşu tarafından altmış gün içerisinde gerekli önlemler alınmamış olması ve dolayısıyla A tipi muayene kuruluşunun sahip olduğu akreditasyonuna ilişkin askı halinin sürmesi durumunda, A tipi muayene kuruluşunun yetkisi Bakanlık tarafından iptal edilir. Ayrıca geçerli olan akreditasyon belgesini 5 inci maddenin altıncı fıkrasında belirtilen süre içerisinde Bakanlığa sunmayan A tipi muayene kuruluşunun yetkisi en az otuz gün askıya alınır. 

(4) Muayene personeli, kontrol listesi, kontrol sayısı, ölçüm donanımı, rapor, bilgi etiketi, kontrol ücreti, takip kontrolü, asansör kimlik numarası, veri tabanı, verilerin Bakanlık ile paylaşımı, iş sağlığı ve güvenliği tedbirleri, protokol duyurusu, bildirim ve tarama gibi bu Yönetmelikte belirlenmiş olan asgari şartların herhangi birini sağlamayan A tipi muayene kuruluşuna fiilin mahiyetine göre Bakanlık tarafından idari para cezası uygulanır ve/veya yetkisi askıya alınır veya yetkisi iptal edilir. 

(5) Yetkisi iptal edilen A tipi muayene kuruluşu, yeniden yetki almak için 5 inci ve 6 ncı maddeler çerçevesinde Bakanlığa başvurabilir. 

(6) Yetkilendirmeyi takip eden üç yıl içerisinde yetkisi Bakanlık tarafından iki defa iptal edilen A tipi muayene kuruluşunun beşinci fıkra gereğince yapacağı yetkilendirme başvurusu, ikinci iptal kararının alındığı tarih itibarıyla en az iki yıl boyunca kabul edilmez. 

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM 

Periyodik Kontrol Dönemi ve Yaptırma Sorumluluğu, Periyodik Kontrol Esasları, 

Periyodik Kontrol Ücretinin Belirlenmesi, Periyodik Kontrol Sonuçlarının 

Değerlendirilmesi, Protokolün Yaptırılmasına İlişkin Tedbirler ve Komisyon  

Periyodik kontrol dönemi ve yaptırma sorumluluğu 

MADDE 8 –
(1) Binada/yapıda sürekli olarak kullanılan asansörün periyodik kontrolü, yılda en az bir defa, Bakanlık tarafından yetkilendirilen ve ilgili idare ile protokol imzalayan A tipi muayene kuruluşuna yaptırılır. 

(2) Asansör Yönetmeliği (2014/33/AB) kapsamında piyasaya arz edilen asansörün ilk periyodik kontrolü tescil aşamasından önce, asansör yaptırıcısının müracaatı üzerine en geç 15 gün içerisinde A tipi muayene kuruluşu tarafından yapılır. İlk periyodik kontrolün yaptırılmasına ve ücretinin ödenmesine dair sorumluluk, asansör yaptırıcısındadır. 

(3) Bir sonraki periyodik kontrol tarihinin belirlenmesinde söz konusu takvim yılı içerisinde gerçekleştirilen periyodik kontrol tarihi esas alınır. 

(4) Periyodik kontrolün yaptırılmasına dair yükümlülük ilgili idare ve bina sorumlusuna aittir. 

Periyodik kontrol esasları 

MADDE 9 –
(1) İlgili idare kendi sorumluluk alanı içerisinde bulunan asansörlerin periyodik kontrolü için Bakanlık tarafından yetkilendirilen A tipi muayene kuruluşlarından bir tanesi ile protokol imzalar. Ayrıca A tipi muayene kuruluşu olarak akredite olan ilgili idare, bu Yönetmelikte belirtilen kriterleri sağlaması, Bakanlıkça yetkilendirilmesi ve ilgili idare ile protokol imzalaması durumunda periyodik kontrol yapar. 

(2) İlgili idare ile protokol imzalayacak olan A tipi muayene kuruluşu, TÜRKAK tarafından akredite edilir. Akreditasyon belgesinin kapsamını tanımlayan muayene alanı, muayene türü ve standart veya şartname bölümlerinde, ulusal mevzuata ve ulusal mevzuatın gerekliliklerine uygun atıf yapılması zorunludur. 

(3) İlgili idare, protokol aşamasında A tipi muayene kuruluşunun yeterliliğini değerlendirirken, sahip olduğu akreditasyonun kapsamı, periyodik kontrol ve muayene konularını içerecek şekilde düzenlenmiş olan mesleki ve mali sorumluluk sigortasının uygunluğu, bünyesinde tam zamanlı olarak çalıştırdığı teknik yönetici ve muayene elemanı sayısı, periyodik kontrol ücreti ve periyodik kontrolde kullanılmak üzere hazır halde tutulan teçhizatın durumu gibi kriterleri göz önünde bulundurur. 

(4) Yapılan değerlendirme neticesinde belirlenen A tipi muayene kuruluşu ile ilgili idare arasında protokol imzalanır ve ilgili idare tarafından kamuoyuna duyurulur. 

(5) İlgili idare, bu Yönetmeliğe uygun olacak şekilde belirleyeceği A tipi muayene kuruluşu ile en az dört yıllık protokol yapar. Bu süre zarfında söz konusu protokolün taraflarca feshedilmesi durumunda, ilgili taraf bu bilgiyi posta yoluyla iadeli taahhütlü veya KEP yolu ile diğer tarafa iletir. 

(6) A tipi muayene kuruluşu, sahip olduğu akreditasyon ile mesleki ve mali sorumluluk sigortasının sürekliliğini yetki süresi boyunca sağlar. 

(7) Güvensiz veya kusurlu olarak tanımlanan asansörün birinci takip kontrolünde A tipi muayene kuruluşunca bina sorumlusundan ayrıca ücret talep edilemez. Sonraki takip kontrollerinden ücret alınıp alınmayacağına dair esaslar, ilgili idare ile A tipi muayene kuruluşu arasında yapılacak olan protokol ile belirlenir. 

(8) İlgili idarenin bir başka A tipi muayene kuruluşu ile protokol imzalaması durumunda, protokolden önce gerçekleştirilen periyodik kontrolün sonucuna ilişkin birinci takip kontrolü, söz konusu periyodik kontrolü gerçekleştiren ve protokolü sona eren A tipi muayene kuruluşu tarafından gerçekleştirilir. 

(9) Bakanlık tarafından A tipi muayene kuruluşunun yetkisinin iptal edilmesi durumunda ise takip kontrolü, ilgili idare ile protokol imzalayan A tipi muayene kuruluşu tarafından yapılır. Bu durumda takip kontrolünden ayrıca ücret alınıp alınmayacağına dair esaslar ile ücret alınacaksa miktarına ilişkin detaylar, ilgili idare ile A tipi muayene kuruluşu arasında yapılacak olan protokol ile belirlenir. Belirlenecek olan takip kontrol ücreti, periyodik kontrol ücretinden fazla olamaz. 

(10) Tescil öncesi ilk periyodik kontrol ilgili uyumlaştırılmış standardında veya buna karşılık gelen uyumlaştırılmış Türk standardında yer alan asansörün hizmete alınmadan önce muayene ve deneyler bölümünde öngörülen yükte ve hızda gerçekleştirilir. Bu aşamada kullanılacak olan yük, asansör monte eden tarafından temin edilir. 

(11) Periyodik kontrol, asansörün bakımını üstlenen asansör monte edenin veya onun yetkili servisinin nezaretinde gerçekleştirilir. Periyodik kontrole nezaret edecek olan kişinin teknik bakım personeli olması ve periyodik kontrolde A tipi muayene kuruluşu ile işbirliği yapması asansör monte eden veya onun yetkili servisi tarafından sağlanır. Takip kontrolüne ise asansörün bakımını üstlenen asansör monte eden veya onun yetkili servisi veya periyodik kontrol raporuna göre söz konusu uygunsuzlukları gidermek adına sadece bu iş için bina sorumlusu ile sözleşme imzalayan asansör monte eden veya onun yetkili servisi nezaret eder.

(12) Periyodik kontrole nezaret eden asansör monte eden veya onun yetkili servisinin ilgili mevzuatta belirtilen kriterleri sağlamadığının ve/veya bina sorumlusu ile asansör monte eden veya onun yetkili servisi arasında bakım sözleşmesi imzalanmamış olduğunun belirlenmesi durumunda, denetim için asansörün bulunduğu ildeki Bilim, Sanayi ve Teknoloji İl Müdürlüğüne gerekli bildirim A tipi muayene kuruluşu tarafından yapılır. Bina sorumlusu ile bakım sözleşmesi imzalayan asansör monte eden veya onun yetkili servisine ait TSE Hizmet Yeterlilik Belgesinin bulunmaması veya söz konusu belgenin geçerlilik süresinin dolmuş olması A tipi muayene kuruluşu tarafından periyodik kontrol yapılmasına engel teşkil etmez. 

(13) Periyodik kontrol aşamasında asansörde oluşabilecek hasarların tazmini, A tipi muayene kuruluşunun mesleki ve mali sorumluluk sigortasından karşılanır. 

(14) A tipi muayene kuruluşu, tanzim ettiği periyodik kontrol raporunu ilgili idareye, asansör monte edene veya onun yetkili servisine ve bina sorumlusuna iletir. Bu rapor, A tipi muayene kuruluşu, ilgili idare, asansör monte eden veya onun yetkili servisi ve bina sorumlusunca muhafaza edilir. 

(15) Asansör monte eden veya onun yetkili servisi, binalarda/yapılarda aylık bakımını yaptığı asansörlerin kimlik numaralarını ve adreslerini içeren bilgileri elektronik olarak liste halinde her yıl Ocak ayı sonuna kadar ilgili idareye iletir. İlgili idare, bu bilgileri periyodik kontrol için protokol imzaladığı A tipi muayene kuruluşu ile paylaşır. 

(16) Asansörde meydana gelecek bir kaza sonrasında bina sorumlusunca periyodik kontrolün tekrar edilmesi sağlanır. 

(17) Periyodik kontrol, ilgili idarenin protokol yaptığı A tipi muayene kuruluşu tarafından bina sorumlusunun talebi üzerine veya resen yapılır. 

Periyodik kontrol ücretinin belirlenmesi 

MADDE 10 –
(1) Periyodik kontrol ücretinin hesaplanmasında esas alınacak olan fiyat, Komisyon kararı doğrultusunda EK-1’de belirtilen taban ve tavan fiyat aralığına göre ilgili idarenin karar organı tarafından belirlenir. 

(2) Bir sonraki yıl için geçerli sayılacak olan taban ve tavan fiyatları, 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca o yıl tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranı kadar takip eden yılın Ocak ayı itibarıyla arttırılır ve Bakanlık tarafından ilan edilir. 

(3) Periyodik kontrol ücreti, ilgili idare karar organı tarafından belirlenen fiyatın ilgili idare payı ile birlikte KDV hariç toplamına eşittir. 

Periyodik kontrol sonuçlarının değerlendirilmesi 

MADDE 11 –
(1) Periyodik kontrol sonuçları kusursuz, hafif kusurlu, kusurlu ve güvensiz olmak üzere dört grupta değerlendirilir. 

(2) Kusursuz olarak tanımlanan asansöre, ilgili idare adına periyodik kontrolü yapan A tipi muayene kuruluşu tarafından yeşil renkli bilgi etiketi iliştirilir. 

(3) Hafif kusurlu olarak tanımlanan asansöre, ilgili idare adına periyodik kontrolü yapan A tipi muayene kuruluşu tarafından mavi renkli bilgi etiketi iliştirilir.
 

(4) Kusurlu olarak tanımlanan asansöre, ilgili idare adına periyodik kontrolü yapan A tipi muayene kuruluşu tarafından sarı renkli bilgi etiketi iliştirilir. 

(5) Güvensiz olarak tanımlanan asansöre, ilgili idare adına periyodik kontrolü yapan A tipi muayene kuruluşu tarafından kırmızı renkli bilgi etiketi iliştirilir. 

(6) Kırmızı renkli bilgi etiketi iliştirilen ve güvensiz olarak tanımlanan asansörün kullanımına bina sorumlusu tarafından izin verilmez. Bu asansörün en fazla altmış gün içerisinde güvenli hale getirilmesi bina sorumlusunca sağlanır. Bu süre sonunda, A tipi muayene kuruluşu tarafından takip kontrolü yapılır. Takip kontrolü neticesinde güvenli hale getirilmediği belirlenen asansör, ilgili idare tarafından ana besleme sisteminden elektriğinin kesilerek mühürlenmesi yoluyla hizmetten men edilir. Söz konusu mühürleme işleminde ilgili idare tarafından EK-2’deki formata uygun tutanak üç nüsha olarak düzenlenir ve birer nüshası A tipi muayene kuruluşu ile bina sorumlusuna iletilir. 

(7) Güvensiz olarak tanımlanan asansörün altıncı fıkrada belirtilen süre içerisinde güvenli hale getirilmeden kullandırılmasından doğabilecek can ve mal kaybından bina sorumlusu mesuldür. 

(8) Sarı renkli bilgi etiketi iliştirilmiş olan asansördeki uygunsuzlukların en fazla yüz yirmi gün içerisinde giderilmesi bina sorumlusunca sağlanır. Bu süre sonunda, A tipi muayene kuruluşu tarafından takip kontrolü yapılır. Takip kontrolü neticesinde güvenli hale getirilmediği belirlenen asansör, ilgili idare tarafından ana besleme sisteminden elektriğinin kesilerek mühürlenmesi yoluyla hizmetten men edilir. 

(9) İlgili idare tarafından ana besleme sisteminden elektriğinin kesilerek mühürlenmesi yoluyla hizmetten men edilen asansörün güvenli hale getirilmesine yönelik düzeltme işleminin başlatılabilmesi için bina sorumlusu tarafından ilgili idareye ve işlem sonrası gerekli takip kontrolü için A tipi muayene kuruluşuna başvurulur. İlgili idare bu zaman zarfında asansörün kullandırılmayacağına dair bina sorumlusundan yazılı taahhüt alır ve söz konusu düzeltme işlemi için gerekli izin süreci EK-3’teki formata uygun mühür bozma tutanağı ile başlatılır. Söz konusu mühür bozma tutanağı üç nüsha olarak düzenlenir ve birer nüshası A tipi muayene kuruluşu ile bina sorumlusuna iletilir. Mühür bozma tutanağı bir defaya mahsus düzenlenir ve bu tutanakta öngörülen düzeltme süresi kırk beş işgününden fazla olamaz. Mühür bozma tutanağında belirtilen süre içerisinde asansörün düzeltme işleminin tamamlanabilmesine ilişkin yükümlülükler, bina sorumlusu ile asansör monte eden veya onun yetkili servisi arasında yapılacak sözleşme ile belirlenir. Bu süre zarfında taraflar arasındaki mali sorumluluklar hariç asansörün güvenli hale getirilebilmesine ilişkin sözleşmede belirtilen yükümlülükleri yerine getirmeyen taraf sorumlu tutulur ve Bakanlık tarafından idari para cezası uygulanır. 

(10) Mavi renkli bilgi etiketi iliştirilmiş olan asansörde belirlenen uygunsuzlukların bir sonraki periyodik kontrole kadar giderilmesi bina sorumlusunca sağlanır. 

Protokolün yaptırılmasına ilişkin tedbirler 

MADDE 12 –
(1) İlgili idarenin herhangi bir A tipi muayene kuruluşu ile protokol yapmaması veya yapamaması durumunda, Bakanlık gerekli tedbiri alır. 

(2) Bu maddenin birinci fıkrasında belirtilen durumda, ilgili idareye en yakın yerde periyodik kontrol faaliyetlerini sürdüren, yeterli teknik donanıma ve personele sahip olan A tipi muayene kuruluşunun ilgili idare ile protokol yaparak görevlendirilmesi Bakanlık Sanayi Ürünleri Güvenliği ve Denetimi Genel Müdürlüğü tarafından sağlanır. 

(3) Yetkisi Bakanlık tarafından bu Yönetmeliğin 7 nci maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkralarına göre askıya alınan A tipi muayene kuruluşunun protokol imzaladığı ilgili idare sınırları dahilinde talepleri karşılamak üzere tescil öncesi ilk periyodik kontrol, periyodik kontrol ve takip kontrolleri için söz konusu ilgili idare ile bir başka A tipi muayene kuruluşu arasında geçici protokol yapılır. Bu protokol askı süresi boyunca geçerlidir. İlgili idare tarafından geçici protokol yapılmaması veya yapılamaması durumunda bu maddenin ikinci fıkrasında belirtilen usul ile geçici görevlendirme Bakanlık tarafından sağlanır.
 

Komisyon 

MADDE 13 –
(1) Bu Yönetmelik usul ve esasları komisyon tarafından belirlenir. 

(2) Komisyon, aşağıdaki üyelerden oluşur: 

a) Bakanlık Sanayi Genel Müdürlüğünü temsilen bir üye, 

b) Bakanlık Sanayi Ürünleri Güvenliği ve Denetimi Genel Müdürlüğünü temsilen bir üye, 

c) Türk Standardları Enstitüsünü temsilen bir üye, 

ç) TMMOB Makina Mühendisleri Odasını temsilen bir üye, 

d) TMMOB Elektrik Mühendisleri Odasını temsilen bir üye, 

e) Türkiye Belediyeler Birliğini temsilen bir üye, 

f) Vilayetler Birliğini temsilen bir üye. 

(3) Komisyonun çalışma usul ve esasları aşağıda belirtilmiştir: 

a) Komisyon Bakanlık Müsteşarlık Makamından alınacak olur neticesinde Bakanlığın daveti üzerine çalışmalarını yürütür. 

b) Komisyon, üye tam sayısı ile toplanır ve oy çokluğu ile karar alır. 

c) Komisyon başkanlığı, Bakanlık Sanayi Genel Müdürü ya da onun yetkilendireceği Daire Başkanı tarafından yapılır. 

ç) Komisyonun sekreterlik hizmetleri, Bakanlık Sanayi Genel Müdürlüğü tarafından yürütülür. 

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM 

Yetkilendirilen A Tipi Muayene Kuruluşunun Yükümlülükleri 

Protokol 

MADDE 14 –
(1) Bu Yönetmeliğe uygun olacak şekilde Bakanlık tarafından yetkilendirilen A tipi muayene kuruluşu, ilgili idare ile protokol yapar. Protokol, imza sirküsü Bakanlığa sunulan ve A tipi muayene kuruluşu adına yasal olarak temsil ve ilzama yetkili olan kişi/kişiler veya kamu kurumu statüsündeki kuruluşlarda ise resmi olarak yetki devri yapılan kişi/kişiler tarafından imzalanır. 

(2) İlgili idarenin Bakanlık tarafından yetkilendirilen herhangi bir A tipi muayene kuruluşu ile protokol yapmaması veya yapamaması durumunda, ilgili idarenin bulunduğu bölgede faaliyetlerini sürdürebilecek olan yeterli teknik donanıma ve personele sahip herhangi bir A tipi muayene kuruluşunun söz konusu ilgili idare ile protokol yaparak görevlendirilmesi Bakanlık Sanayi Ürünleri Güvenliği ve Denetimi Genel Müdürlüğü tarafından sağlanır. 

(3) A tipi muayene kuruluşu tarafından, protokol imzalanan ilgili idarenin adı, protokol tarihi ve protokol süresine ilişkin bilgileri en güncel hali ile kendi internet sitesinin ana sayfasından kamuoyuna duyurulur. 

(4) Yetkisi iptal edilen A tipi muayene kuruluşuna dair bilgi Bakanlık internet sayfasından kamuoyuna duyurulur. Ayrıca Bakanlık bu bilgiyi yazılı olarak ilgili idareye iletir ve yetkisi iptal edilen kuruluşun yapmış olduğu protokol ilgili idare tarafından tek taraflı olarak feshedilir. 

Muayene personeli 

MADDE 15 –
(1) A tipi muayene kuruluşu, asansör periyodik kontrollerinde görevlendirmek üzere gerekli yetkinliğe ve tecrübeye sahip yeterli sayıda teknik yöneticiyi ve muayene elemanını bünyesinde bulundurmak zorundadır. 

(2) A tipi muayene kuruluşu yetki süresi içerisinde en az bir teknik yöneticiyi ve en az beş muayene elemanından oluşan personeli tam zamanlı olarak istihdam eder. Tam zamanlı olarak istihdam edilmesi zorunlu olan personel, bir başka A tipi muayene kuruluşunca veya farklı bir işveren tarafından eşzamanlı olarak sigortalı istihdam edilemez. Birinci cümlede belirtilen personel yeter sayısının A tipi muayene kuruluşu tarafından sürekliliğinin sağlanması zorunludur. A tipi muayene kuruluşu iş sözleşmesi feshedilen personelin yerine, söz konusu sözleşmenin feshedildiği tarih itibarıyla yirmi işgünü içerisinde yeni personeli tam zamanlı olarak istihdam etmek zorundadır. 

(3) Teknik yöneticinin, makina veya elektrik veya elektronik veya elektrik-elektronik veya elektronik ve haberleşme veya mekatronik alanlarında mühendislik/teknoloji fakültelerinin birinde yükseköğrenimini tamamlamış olması, konu ile ilgili olarak en az üç yıllık muayene ve/veya sektör tecrübesinin bulunması ve tam zamanlı olarak istihdam edilmesi gerekir.

(4) Muayene elemanının makina veya elektrik veya elektronik veya elektrik-elektronik veya elektronik ve haberleşme veya mekatronik alanlarında mühendislik/teknoloji fakültelerinden birinde yükseköğrenimini tamamlamış olması gerekir. İlk kez muayene elemanı olarak görevlendirilecek olan adayın en az 100 adet asansörün periyodik kontrolüne katılım şartını sağlaması zorunludur. 

(5) Muayene elemanının ilgili meslek odaları veya bu kapsamda TS EN ISO/IEC 17024 standardına göre akredite olan personel belgelendirme kuruluşlarınca belgelendirilmesi zorunludur. Söz konusu belge beş yılda bir yenilenir. Belgesi bulunmayan veya belgesi geçerli olmayan muayene elemanı, A tipi muayene kuruluşu tarafından periyodik kontrolde görevlendirilemez. 

(6) A tipi muayene kuruluşu protokol imzaladığı ilgili idare sayısı ve buna bağlı olarak ilgili idare sınırları içerisindeki asansör sayısı dikkate alınarak, aralığı EK-4’te belirlenmiş olan en az sayıdaki muayene personelini atama yazısı ile birlikte asansör periyodik kontrolünde görevlendirir. 

(7) Mevcut işgücünün iş yükünü karşılamadığı durumlarda sözleşme ile görevlendirilecek olan dış kaynaklı muayene elemanı tam gün sigortalı olarak çalıştırılır. Dış kaynaklı muayene elemanı sözleşme süresi boyunca sadece bir A tipi muayene kuruluşuna hizmet verir. Aksi bir durumda sorumluluk, A tipi muayene kuruluşundadır. 

(8) A tipi muayene kuruluşu, asansör periyodik kontrolünde görevlendireceği muayene personeline tanıtıcı kimlik belgesi düzenler ve periyodik kontrol aşamasında amacına uygun olarak kullanmasını sağlar. 

(9) Asansör periyodik kontrolüne iştirak eden muayene personeli için iş sağlığı ve güvenliği tedbirleri, 20/6/2012 tarihli ve 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri doğrultusunda A tipi muayene kuruluşu tarafından alınır. 

(10) A tipi muayene kuruluşu genel müdür, genel müdür yardımcısı ve yönetim kurulu üyelerini, teknik yönetici ve/veya muayene elemanı olarak görevlendiremez. 

Uygulamaya ilişkin esaslar 

MADDE 16 –
(1) Binada/yapıda sürekli olarak kullanılan asansörün periyodik kontrolü, A tipi muayene kuruluşu tarafından yılda en az bir defa yapılır. 

(2) Asansör Yönetmeliği (2014/33/AB) kapsamında piyasaya arz edilen asansörün ilk periyodik kontrolü tescil aşamasından önce ilgili idare ile protokol imzalayan A tipi muayene kuruluşu tarafından yapılır. Asansör Yönetmeliği (2014/33/AB) kapsamında henüz piyasaya arz edilmeyen asansörün tescil öncesi ilk periyodik kontrolü A tipi muayene kuruluşu tarafından yapılmaz. 

(3) Bir sonraki periyodik kontrol tarihinin belirlenmesinde söz konusu takvim yılı içerisinde gerçekleştirilen periyodik kontrol tarihi A tipi muayene kuruluşunca esas alınır. 

(4) Asansörlerin periyodik kontrolü, EK-5 veya EK-6’da yer alan kontrol listeleri A tipi muayene kuruluşunca esas alınarak yapılır. 

(5) Periyodik kontrol neticesinde EK-7’de yer alan formata uygun rapor A tipi muayene kuruluşunca düzenlenir. 

(6) Periyodik kontrol neticesinde EK-8’de yer alan formata uygun bilgi etiketi A tipi muayene kuruluşunca asansöre iliştirilir. 

(7) Periyodik kontrol, bina sorumlusunun talebi üzerine veya resen A tipi muayene kuruluşunca yapılır. 

(8) Asansör Yönetmeliği (2014/33/AB) kapsamında onaylanmış kuruluş yetkisi de bulunan A tipi muayene kuruluşu, asansörün uygunluk değerlendirmesinde görevlendirmiş olduğu personeli, söz konusu asansörün periyodik kontrolünde muayene elemanı olarak görevlendiremez. 

(9) Periyodik kontrol tarihi, bina sorumlusuna ve/veya asansör monte edene veya onun yetkili servisine, kontrol tarihinden en az üç gün önce kısa mesaj veya elektronik posta yoluyla A tipi muayene kuruluşunca bildirilir. 

(10) 15/8/2004 tarihinden önce monte edilen asansörde beyan yükü ve/veya beyan hızı ve/veya seyir mesafesinde değişiklik yapılması halinde, bu asansörün periyodik kontrolünde TS EN 81-80 standardı gereklilikleri A tipi muayene kuruluşunca aranır. 

(11) 15/8/2004 ile 1/9/2017 tarihleri arasında piyasaya arz edilen asansörde beyan yükü ve/veya beyan hızı ve/veya seyir mesafesinde değişiklik yapılması halinde, bu asansörün periyodik kontrolünde piyasaya arz edildiği tarihte yürürlükte bulunan uyumlaştırılmış standart gereklilikleri A tipi muayene kuruluşunca aranır. 

(12) A tipi muayene kuruluşu, periyodik kontrolde asansörler için ulusal imar mevzuatında belirtilen gereklilikleri de esas alır. 

Kontrol listeleri 

MADDE 17 –
(1) Asansör periyodik kontrolünde, EK-5 veya EK-6’da yer alan kontrol listeleri A tipi muayene kuruluşunca kullanılır. 

(2) Muayene elemanları için birinci fıkrada belirtilen kontrol listeleri kapsamında uygulamaya ilişkin talimat A tipi muayene kuruluşunca hazırlanır ve muayene elemanlarının erişimi sağlanır. 

(3) Muayene elemanlarının kontrol listelerine tam ve doğru bilgi girmeleri A tipi muayene kuruluşunca sağlanır. 

Kontrol sayısı 

MADDE 18 –
(1) Muayene elemanı, bir tam gün içerisinde en fazla beş adet asansörün periyodik kontrolünü yapar. 

(2) Muayene elemanı, bir tam gün içerisinde en fazla on adet asansörün takip kontrolünü yapar. 

(3) Muayene elemanı, bir tam gün içerisinde birinci fıkrada belirlenmiş olan miktardaki periyodik kontrol sayısı üzerinden gün içerisinde tamamlayamadığı periyodik kontrol sayısının en fazla iki katı kadar miktarda takip kontrolü yapar. 

(4) Muayene elemanı, bir tam gün içerisinde en fazla iki adet asansörün tescil öncesi ilk periyodik kontrolünü yapar. Söz konusu muayene elemanına ilave periyodik kontrol ve/veya takip kontrolü yaptırılamaz. Ancak bir işgünü içerisinde en fazla üç adet asansörün tescil öncesi ilk periyodik kontrolü, söz konusu asansörlerin aynı mahallede bulunması halinde yapılır. 

Teçhizat 

MADDE 19 –
(1) Muayene elemanının gerekli olan ölçüm donanımı ile birlikte asansör periyodik kontrolüne iştirak etmesi A tipi muayene kuruluşunca sağlanır. 

(2) Aşağıda listelenmiş olan ölçüm donanımının tamamı, asansör periyodik kontrolünde kullanılmak üzere her bir muayene elemanına A tipi muayene kuruluşunca zimmet edilir: 

a) Lüksmetre, 

b) Takometre, 

c) Pensampermetre/Pensmultimetre, 

ç) Kuvvet ölçer, 

d) Şeritmetre, 

e) Kumpas, 

f) Üçgen anahtar, 

g) Alçak gerilim dedektörü ve el feneri, 

ğ) Kişisel koruyucu donanımlar, 

h) Küresel yer belirleme sistemine uyumlu ve Bakanlık web servislerine veri gönderebilecek özellikte tablet veya benzeri mobil elektronik cihaz. 

Kontrol raporu 

MADDE 20 –
(1) Rapor, EK-7’de yer alan içeriğe uygun olacak şekilde periyodik kontrolün tamamlandığı tarihte muayene elemanı tarafından tanzim edilir ve aynı tarihte teknik yönetici onayına sunulur. 

(2) Rapor, elektronik ortamda online olarak oluşturulur.

(3) Rapor, periyodik kontrol tarihini takip eden en geç üç işgünü içerisinde sorumlu teknik yönetici tarafından onaylanır. 

(4) Güvensiz veya kusurlu olarak tanımlanan asansöre ait rapor; onaylandığı tarihi takip eden işgününde ilgili idareye, asansör monte edene veya onun yetkili servisine ve bina sorumlusuna A tipi muayene kuruluşunca iletilir. 

(5) Hafif kusurlu veya kusursuz olarak tanımlanan asansöre ait rapor, onaylandığı tarihten itibaren en geç üç işgünü içerisinde asansör monte edene veya onun yetkili servisine ve bina sorumlusuna A tipi muayene kuruluşunca iletilir. 

(6) Bina sorumlusunun atanmadığı veya atanamadığı durumlarda rapor bütün kat maliklerine veya kat malikinin/maliklerinin bağlı bulunduğu muhtarlığa A tipi muayene kuruluşunca iletilir. 

(7) Rapor, A tipi muayene kuruluşu tarafından posta, elektronik posta, elden teslim veya kısa mesaj ile bilgilendirmek suretiyle kendi internet sitesinden ilgili taraflara erişim sağlanarak iletilir. İletime dair bütün bilgiler Bakanlığa ispatlanmak üzere dokümante edilir ve en az iki yıl saklanır. 

Asansör kimlik numarası 

MADDE 21 –
(1) Periyodik kontrole tabi tutulacak olan her asansör için bir defaya mahsus asansör kimlik numarası periyodik kontrol aşamasından önce A tipi muayene kuruluşunca oluşturulur. 

(2) Asansör kimlik numarası için İçişleri Bakanlığı tarafından kullanılan Ulusal Adres Veri Tabanında binalara/yapılara verilen bina numarası A tipi muayene kuruluşunca esas alınır. Binada/yapıda birden fazla asansör bulunması durumunda, her bir asansöre bina/yapı içindeki toplam asansör sayısına göre verilen sıra numarası bina numarasına ilave edilerek EK-9’da yer alan içeriğe uygun asansör kimlik numarası oluşturulur ve alüminyum esaslı yapıştırma etiket şeklinde tanımlanır. 

(3) Etiket; 85x50 mm boyutlarında, asansör kimlik numarasını oluşturan rakamlar ise Arial yazı tipinde, 28 karakter boyutunda, gri zemin üzerine siyah renkli yazılarak hazırlanır ve asansörün periyodik kontrolünde, asansör kabininin içerisinde kumanda butonu hizasında kabin tabanından en az 160 cm yüksekliğe kolayca sökülemeyecek şekilde A tipi muayene kuruluşunca iliştirilir. Kabin kumanda panelinde asansör kimlik numarasının bulunması durumunda ayrıca etiket iliştirilmez. 

(4) Asansör kimlik numarasının oluşumunda kullanılacak olan bina numarasına Bakanlık üzerinden erişim sağlanır. 

Bilgi etiketi 

MADDE 22 –
(1) EK-8’de yer alan içeriğe uygun olacak şekilde yeşil veya mavi veya sarı veya kırmızı renkli zemin üzerine gerekli açıklamaların siyah renkli olarak yapıldığı, en az 16x8 cm boyutunda ve çıkartma kuşe etiket şeklinde hazırlanmış olan bilgi etiketi periyodik kontrolü yapılan her asansöre A tipi muayene kuruluşunca iliştirilir. 

(2) Bilgi etiketi, kabin içerisindeki kullanıcıların rahatlıkla görebileceği bir şekilde kumanda panelinin etrafında en uygun yere ve ana durakta yer alan dış çağrı kumanda panelinin yanına veya durak kapısı kasasının üzerine A tipi muayene kuruluşunca iliştirilir. 

(3) Kırmızı renkli bilgi etiketi, güvensiz asansöre iliştirilir. 

(4) Sarı renkli bilgi etiketi, kusurlu asansöre iliştirilir. 

(5) Mavi renkli bilgi etiketi, hafif kusurlu asansöre iliştirilir. 

(6) Yeşil renkli bilgi etiketi, uygun asansöre iliştirilir. 

(7) Üçüncü taraf kişi/kişilerin bilgi etiketini sahte olarak düzenlemesine veya amacına uygun olmayacak şekilde kullanılmasına karşı kare olarak basılabilen iki boyutlu barkodun, harflerden ve sayılardan oluşturulan doğrulama kodunun veya benzeri çözümlerin bilgi etiketi içerisinde belirtilen doğrulama alanında yer alması A tipi muayene kuruluşunca sağlanır. A tipi muayene kuruluşu sahte bilgi etiketi düzenlediğini ve bu etiketi asansöre iliştirdiğini tespit ettiği kişiyi/kişileri yetkili makamlara ihbar eder. 

Periyodik kontrol ücretinin tahsili 

MADDE 23 –
(1) Periyodik kontrol ücreti, bina sorumlusundan KDV dahil olarak A tipi muayene kuruluşunca tahsil edilir. 

(2) Tescil öncesi ilk periyodik kontrol ücreti ise asansör yaptırıcısından periyodik kontrol ücretinin üç katı olacak şekilde KDV dahil olarak A tipi muayene kuruluşunca tahsil edilir. 

(3) İlgili idare tarafından talep edilmesi ve protokolde belirtilmesi durumunda EK-1’de yer alan taban ve tavan fiyat aralığında ilgili idarece belirlenen fiyatın azami % 10’unu protokol yapılan ilgili idareye A tipi muayene kuruluşunca aktarılır. 

Takip kontrolü 

MADDE 24 –
(1) Kırmızı renkli bilgi etiketi iliştirilmiş olan güvensiz asansöre yönelik takip kontrolü, periyodik kontrol raporunun ilgili idareye, bina sorumlusuna ve asansör monte edene veya onun yetkili servisine iletildiği tarihten itibaren altmış gün sonra A tipi muayene kuruluşunca yapılır. 

(2) Sarı renkli bilgi etiketi iliştirilmiş olan kusurlu asansöre yönelik takip kontrolü, periyodik kontrol raporunun ilgili idareye, bina sorumlusuna ve asansör monte edene veya onun yetkili servisine iletildiği tarihten itibaren yüz yirmi gün sonra A tipi muayene kuruluşunca yapılır. 

(3) Kırmızı veya sarı renkli bilgi etiketi iliştirilmiş olan asansörde, bina sorumlusunun takip kontrolüne ilişkin talebine öncelik verilir. 

(4) Kırmızı veya sarı renkli bilgi etiketi iliştirilmiş olan asansörde yapılacak takip kontrolünde mümkün olduğunca söz konusu asansörün son periyodik kontrolünü gerçekleştiren muayene elemanının görevlendirilmesi sağlanır. 

(5) Kırmızı veya sarı renkli bilgi etiketi iliştirilmiş olan asansörün birinci takip kontrolünde bina sorumlusundan ayrıca ücret talep edilemez. Bina sorumlusu ve/veya sözleşme yapılan asansör monte eden veya onun yetkili servisinden kaynaklanan gecikmeler nedeniyle gerçekleştirilecek olan ikinci veya sonraki takip kontrollerinden ayrıca ücret alınıp alınmayacağına dair esaslar ile ücret alınacaksa miktarına ilişkin detaylar ilgili idare ile A tipi muayene kuruluşu arasında yapılacak olan protokol ile belirlenir. Takip kontrol ücreti, periyodik kontrol ücretinden fazla olamaz. 

(6) İlgili idarenin bir başka A tipi muayene kuruluşu ile protokol imzalaması durumunda, protokolden önce gerçekleştirilen periyodik kontrolün sonucuna ilişkin birinci takip kontrolü, söz konusu periyodik kontrolü gerçekleştiren ve protokolü sona eren A tipi muayene kuruluşu tarafından yapılır. 

(7) Bakanlık tarafından A tipi muayene kuruluşunun yetkisinin iptal edilmesi durumunda ise takip kontrolü, ilgili idare ile protokol imzalayan A tipi muayene kuruluşu tarafından yapılır. Bu durumda takip kontrolünden ayrıca ücret alınıp alınmayacağına dair esaslar, ilgili idare ile A tipi muayene kuruluşu arasında yapılacak olan protokol ile belirlenir. 

(8) Takip kontrolü tarihinin belirlenmesinde periyodik kontrol raporunun ilgili taraflara iletilmek üzere gerekli işlemin başlatıldığı tarih A tipi muayene kuruluşunca esas alınır. 

(9) Takip kontrolü neticesinde EK-7’de yer alan formata uygun rapor, kontrol tarihinde düzenlenir ve üç işgünü içerisinde onaylanır. Tescil öncesi ilk periyodik kontrol hariç, bilgi etiketi durumunda herhangi bir değişiklik olmayan asansöre ait olan rapor bilgileri onaylandığı gün ilgili idareye A tipi muayene kuruluşunca iletilir. 

Mevcut asansörün güvenlik seviyesinin belirlenmesi 

MADDE 25 –
(1) Periyodik kontrolde mevcut asansörün güvenlik seviyesinin belirlenebilmesi için TS EN 81-80 standardında belirtilen tehlikeli durumlar A tipi muayene kuruluşunca esas alınır. 

(2) 1/1/1950 tarihinden önce monte edilen, tarihsel dokusu bulunan ve halen kullanılmakta olan mevcut asansörün güvenlik seviyesi iyi mühendislik uygulamaları kapsamında belirlenir. 

Güvensiz veya kusurlu olduğu tespit edilen asansörlerin bildirimi  

MADDE 26 –
(1) Güvensizlikten dolayı kırmızı renkli bilgi etiketi iliştirilmiş olan asansörün kullandırılmaması ve altmış gün içerisinde güvenli hale getirilmesinin sağlanmasına dair bilgi, ilgili idare adına bina sorumlusuna A tipi muayene kuruluşunca iletilir. 

(2) Kusurlu olarak tanımlanan ve sarı renkli bilgi etiketi iliştirilmiş olan asansörün yüz yirmi gün içerisinde güvenli hale getirilmesinin sağlanmasına dair bilgi, ilgili idare adına bina sorumlusuna A tipi muayene kuruluşunca iletilir. 

(3) Kırmızı veya sarı renkli bilgi etiketi iliştirilmiş olan asansörde, tespit edilen uygunsuzlukların verilen süre sonunda giderilmediğinin takip kontrolünde belirlenmesi durumunda, asansörün ana besleme sisteminden elektriğinin kesilerek mühürlenmesi yoluyla hizmetten men edilmesini sağlamak üzere ilgili idareye gerekli bilgi A tipi muayene kuruluşunca iletilir. 

Veri tabanı 

MADDE 27 –
(1) Periyodik kontrol sonuçlarının girileceği ve Bakanlık veri tabanı ile entegre edileceği bir veri tabanı A tipi muayene kuruluşu tarafından oluşturulur. Söz konusu veri tabanı ilgili idareye de açık tutulur. 

(2) Periyodik kontrol raporu onay tarihi itibarıyla her bir asansörün periyodik kontrolüne ilişkin bilgilerin tamamının veri tabanında yer alması A tipi muayene kuruluşunca sağlanır. 

Verilerin Bakanlık ile paylaşımı 

MADDE 28 –
(1) Asansör periyodik kontrol listelerinde yer alan bilgilerin aktarılacağı veri tabanının, Bakanlık veri tabanı ile uyumlu olması A tipi muayene kuruluşunca sağlanır. 

(2) Bakanlık veri tabanı ile uyumlu duruma getirilen A tipi muayene kuruluşu veri tabanındaki verilerin sürekli bir şekilde Bakanlık veri tabanına aktarılması sağlanır. Periyodik kontrol raporunun onayı ile birlikte söz konusu veri üç gün içerisinde Bakanlık veri tabanına aktarılır. Bakanlık veri tabanına aktarılan veri A tipi muayene kuruluşunca düzeltilemez.?

(3) Periyodik kontrolüne bina sorumlusunca izin verilmeyen veya asansör monte eden veya onun yetkili servisi tarafından periyodik kontrolüne nezaret edilmeyen asansör için EK-5 veya EK-6’da yer alan kontrol listelerinin asansör kimlik bilgisi, periyodik kontrole izin vermeme durumu veya periyodik kontrole nezaret etmeme durumu bölümleri doldurularak Bakanlık veri tabanına A tipi muayene kuruluşunca iletilir. 

(4) Yürütülen periyodik kontrol faaliyetlerine ilişkin tüm istatistiki bilgiler her yıl Ocak ayı sonuna kadar EK-10’da yer alan içeriğe uygun bir şekilde yazılı ve elektronik ortamda Bakanlığa A tipi muayene kuruluşunca iletilir. 

Bildirim 

MADDE 29 –
(1) Periyodik kontrole nezaret eden asansör monte eden veya onun yetkili servisinin ilgili mevzuatında belirtilen şartları sağlamadığının belirlenmesi durumunda, denetim için asansörün bulunduğu ildeki Bilim, Sanayi ve Teknoloji İl Müdürlüğüne gerekli bildirim A tipi muayene kuruluşunca yapılır. 

(2) Bina sorumlusunca periyodik kontrolüne izin verilmeyen asansör, ana besleme sisteminden elektriğinin kesilerek mühürlenmesi yoluyla hizmetten men edilebilmesi için A tipi muayene kuruluşunca ilgili idareye bildirilir. 

İş güvenliği 

MADDE 30 –
(1) A tipi muayene kuruluşu, 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri doğrultusunda iş sağlığı ve güvenliği tedbirlerini almak üzere ortak sağlık güvenlik birimi veya iş güvenlik uzmanı ile faaliyet konusu kapsamında sözleşme yapar. 

Eşgüdüm ve işbirliği 

MADDE 31 –
(1) A tipi muayene kuruluşu, Asansör periyodik kontrolünde uygulama birliğinin sağlanması, ortaya çıkan sorunların değerlendirilmesi ve diğer A tipi muayene kuruluşları arasında gerekli işbirliğinin oluşturulabilmesi amacıyla Bakanlık koordinasyonunda düzenlenecek olan eşgüdüm toplantısına katılım sağlar. 

Tarama 

MADDE 32 –
(1) A tipi muayene kuruluşu, protokol imzaladığı ilgili idarenin sınırları dahilinde tarama yaparak asansörlerin adresleri ile sayısını belirler ve ilgili idare ile paylaşır. 

Diğer hususlar 

MADDE 33 –
(1) Periyodik kontrol aşamasında asansör üzerinde A tipi muayene kuruluşunca yapılacak deneyler, tekrarlamadan kaynaklanan aşırı yıpranma veya asansörün güvenliğini azaltacak gerilimlere sebep olmayacak şekilde yapılır. 

(2) Periyodik kontrolde asansör güvenlik tertibatı ve tampon gibi donanımlarda A tipi muayene kuruluşunca yapılacak olan deneyler, konu ile ilgili standartlarda belirtildiği üzere taşıyıcı boşken ve düşük hızda yapılır. 

(3) Bir defaya mahsus tescil öncesi ilk periyodik kontrol ilgili uyumlaştırılmış standardında veya buna karşılık gelen uyumlaştırılmış Türk standardında yer alan asansörün hizmete alınmadan önce muayene ve deneyler bölümünde öngörülen yükte ve hızda A tipi muayene kuruluşunca gerçekleştirilir. Ancak Asansör Yönetmeliği (2014/33/AB) kapsamında söz konusu asansörün son kontrolü, birim doğrulama veya son muayene gibi uygunluk değerlendirme yöntemlerinden biriyle onaylanmış kuruluş tarafından yapılmış ise tescil öncesi ilk periyodik kontrol yüksüz ve düşük hızda yapılır. 

BEŞİNCİ BÖLÜM 

Bina Sorumlusunun Yükümlülüğü ve Hizmet Denetimi 

Bina sorumlusunun yükümlülüğü 

MADDE 34 –
(1) Bina sorumlusu, asansörün güvenli bir şekilde kullanılmasını sağlamak üzere yılda en az bir defa periyodik kontrolünü yaptırır. 

(2) Bina sorumlusu, engellilerin erişilebilirliği için asansörün sürekli olarak güvenli kullanımını sağlar. 

Hizmet denetimi 

MADDE 35 -
(1) Bakanlık tarafından yetkilendirilen A tipi muayene kuruluşunun, bu Yönetmelik usul ve esaslarına uygun faaliyet sürdürüp sürdürmediğine dair hizmet denetimi, Bakanlık Sanayi Genel Müdürlüğü ve Sanayi Ürünleri Güvenliği ve Denetimi Genel Müdürlüğü koordinasyonunda Bilim, Sanayi ve Teknoloji İl Müdürlükleri ile gerektiğinde müştereken yapılır. 

(2) Bakanlık tarafından yetkilendirilen A tipi muayene kuruluşunun, asansörün periyodik kontrolüne ilişkin bu Yönetmelik gerekliliklerini yerine getirip getirmediğine yönelik asansörün mahallindeki hizmet denetimi, asansörün bulunduğu ildeki Bilim, Sanayi ve Teknoloji İl Müdürlüğü tarafından yapılır. 

(3) Hizmet denetiminde belirlenen uygunsuzluklar için Bakanlık tarafından gerekli idari tedbir uygulanır. 

ALTINCI BÖLÜM 

Çeşitli ve Son Hükümler 

Şikâyet 

MADDE 36 –
(1) A tipi muayene kuruluşlarının, TS EN ISO/IEC 17020 standardı kapsamındaki akreditasyonuna aykırı faaliyetlerine ilişkin şikâyetler değerlendirilmek üzere Bakanlık tarafından TÜRKAK a iletilir. 

Aykırı davranışlarda uygulanacak hükümler 

MADDE 37 –
(1) Bu Yönetmelikte yer alan usul ve esaslara aykırı hareket ettiği belirlenen bina sorumlusuna, asansör monte edene veya onun yetkili servisine Bakanlık tarafından 1705 sayılı Ticarette Tağşişin Men i ve İhracatın Murakabesi ve Korunması Hakkında Kanunun 6 ncı maddesine göre idari para cezası uygulanır. 

(2) Bu Yönetmelikte yer alan usul ve esaslara aykırı hareket ettiği belirlenen A tipi muayene kuruluşuna Bakanlık tarafından 1705 sayılı Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrasına göre idari para cezası olarak uygulanır ve/veya A tipi muayene kuruluşunun yetkisi 635 sayılı Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin 7 nci maddesinin birinci fıkrasının (g) bendine göre askıya alınır veya iptal edilir. 

(3) Bakanlık tarafından yetkisi iptal edilen A tipi muayene kuruluşunun yapmış olduğu protokol ilgili idare tarafından tek taraflı olarak feshedilir. 

Yürürlükten kaldırılan mevzuat hükümleri 

MADDE 38 –
(1) 24/6/2015 tarihli ve 29396 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Asansör İşletme, Bakım ve Periyodik Kontrol Yönetmeliğinin 17., 18., 19., 20., 21. ve 22. maddeleri yürürlükten kaldırılmıştır.
 

Yetki 

GEÇİCİ MADDE 1 –
(1) Bu Yönetmeliğin yürürlük tarihinden önce Bakanlık tarafından yetkilendirilen A tipi muayene kuruluşunun yetkisi, Bakanlık internet sayfasından ilan edilen yetki bitiş tarihine kadar devam eder. 

Protokol 

GEÇİCİ MADDE 2 –
(1) Bu Yönetmeliğin yürürlük tarihinden önce ilgili idare ile yapılmış olan protokol, söz konusu protokolün en son geçerlilik tarihine kadar yürürlükte kalır.
 

Kontrol listeleri ve rapor 

GEÇİCİ MADDE 3 –
(1) Bu Yönetmeliğin EK-11, EK-12 ve EK-13’ü, Yönetmeliğin yayım tarihinden dört ay sonra uygulamadan kalkar. 

Bilgi etiketi 

GEÇİCİ MADDE 4 –
(1) Bu Yönetmeliğin EK-14’ü, bu Yönetmeliğin yayım tarihinden altı ay sonra uygulamadan kalkar. A tipi muayene kuruluşu tarafından tercihen EK-8’de belirtilen formata uygun bilgi etiketi kullanılabilir. 

Geçici eklere atıflar 

GEÇİCİ MADDE 5 –
(1) Bu Yönetmeliğin yürürlük tarihi itibarıyla EK-5, EK-6 ve EK-7’nin yürürlüğe gireceği tarihe kadar geçen süre zarfında, bu Yönetmeliğin EK-5, EK-6 ve EK-7’sine atıf yapılan hükümlerinde sırasıyla EK-11, EK-12 ve EK-13’e atıf yapılmış sayılır. 

Yürürlük 

MADDE 39 –
(1) Bu Yönetmeliğin; 

a) 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasının (h) bendi yayımı tarihinden dört ay sonra, 

b) 20 nci maddesinin ikinci fıkrası yayımı tarihinden dört ay sonra, 

c) EK-5, EK-6 ve EK-7’si yayımı tarihinden dört ay sonra, 

ç) EK-8’i yayımı tarihinden altı ay sonra, 

d) Diğer hükümleri yayımı tarihinde, yürürlüğe girer. 

Yürütme 

MADDE 40 –
(1) Bu Yönetmelik hükümlerini Bilim, Sanayi ve Teknoloji Bakanı yürütür. 

 

Ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, kanun hükümlerine  göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm) denir.

Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Ana gayrı menkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar.Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.Ana gayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayri menkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerh edilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranımda, kendiliğinden kayıtlar. (KMK Md.5)

Kat malikleri kurulunda, geçerli sayılabilmesi için beşte dört çoğunluk gerektiren konular şunlardır:Yönetim planının değiştirilmesi. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.

Madde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

Madde 19 – Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Bilindiği üzere, konut sayısındaki artışa paralel olarak son yıllarda, yoğun bir şekilde evlerin balkon kısımlarına cam balkon uygulaması yapılmaktadır. Ancak, yasa gereğince bu duruma engel bazı hususlar bulunuyor. Peki cam balkon uygulaması hangi şartlarda yapılabilecek?

Yüksek Mahkeme kararı ışığında cam balkonlar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasa’ sının 19.maddesinin birinci fıkrasında kat maliklerinin ana taşınmazın mimari durumunu titizlikle korumaya mecbur oldukları belirtildikten sonra ikinci fıkrada da kat maliklerinden birinin bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağı öngörülmüştür. Bu doğrultuda binaların balkon kısımları bu madde kapsamında değerlendirilmektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2015/6244 Esas ve 2016/2299 Karar numarası ile güncel bir hüküm kurmuştur.

Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

Aşağıdaki durumlarda , birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :

A)- Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

B)- Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

C)- Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

(Değişik dördüncü fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.)
Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

Madde 41 – Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, denetçiyi seçerler. Denetçi kat maliki olmak zorundadır.

A) - Yöneticinin görevdeki tutumunu denetlemek. (Kayıtlar uygun tutuluyor mu?, İşletme Projesine uygun hareket ediliyor mu?)
B) - Hesapları denetlemek.
C) - Kat malikleri kuruluna denetleme raporu vermek.

Devre mülk, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak malikten her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümlerden yılın belli dönemlerinde, devreler halinde müşterek mülkiyet payına bağlı olarak yararlanılmak üzere kurulan bir irtifak hakkıdır. Mülkiyet payına bağlı olmayarak, genelde turizm amaçlı belli tarihlerde tatil yapma hakkına devre tatil denir. Devre tatil hakkının tapu sicili ile bir ilgisi yoktur, aynı bir hak olmayıp şahsi bir haktır.

Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti) denir.

2814 sayılı Yasa ile değişik 20. maddenin ikinci fıkrasına göre (gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık %5 hesabı ile gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür ).

Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç 15 gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

Madde 37 – (Değişik: 13/4/1983 - 2814/12 md.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle;
A) - Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları.
B) - Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar.
C) - Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir.
Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

(Değişik fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. (Değişik fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır. (KMK. Md.33)

Yönetim giderlerinin tamamını veya bir kısmını ödemeyen kat maliki hakkında Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılır. Dava sonunda maliki alacağın tahsili ve mahkeme giderlerinden sorumlu tutulur. Davayı kat maliklerinden biri veya yönetici açabilir.

Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. (Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

Kat malikleri kurulunda, geçerli sayılabilmesi için, hem arsa payı, hem de sayı çoğunluğu gerektiren konular şunlardır:Yönetici tayini,Denetçi tayini,Faydalı yenilik ve ilaveler: Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde oybirliğiyle karar vererek işlem yaparlar. Aksi taktirde kendi başlarına bir değişiklik yapamazlar. Ortak yerleri düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerinde elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilikler ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluk ile verecekleri kararlar üzerine yapılır. Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

chrome-extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://www.qlab.com.tr/cio/2022-isi-sayaci-periyodik-muayene-basvuru-rehberi.pdf

href="https://www.qlab.com.tr/cio/2022-isi-sayaci-periyodik-muayene-basvuru-rehberi.pdf">https://www.qlab.com.tr/cio/2022-isi-sayaci-periyodik-muayene-basvuru-rehberi.pdf

https://www.qlab.com.tr/cio/2022-isi-sayaci-periyodik-muayene-basvuru-rehberi.pdf

ISI SAYACI PERİYODİK MUAYENE BAŞVURU KILAVUZU İÇİN AŞAĞIDAKİ LİNKE TIKLAYINIZ. https://www.qlab.com.tr/cio/2022-isi-sayaci-periyodik-muayene-basvuru-rehberi.pdf

ISI SAYACI PERİYODİK MUAYENE BAŞVURU KILAVUZU İÇİN AŞAĞIDAKİ LİNKE TIKLAYINIZ.

https://www.qlab.com.tr/cio/2022-isi-sayaci-periyodik-muayene-basvuru-rehberi.pdf

Tapu kütüğüne kayıtlı tek bir parça olan taşınmazın birden fazla parçaya, parsele ayrılmasıdır. İfraz işlemleri, belediye encümeni kararı veya il idare kurulunun olumlu kararı üzerine kadastro müdürlüklerince tescil bildirimi düzenlenerek tapuya intikal ettirilir. İşlemin bitimini takiben ayrılan parçalara ayrı ayrı parsel numaraları verilir.

Bir maldan tamamıyla yararlanma onu kullanma hakkıdır.

 

Örnek İşletme Projesini  İndirmek için tıklayın

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.

Bir taşınmaz malı belli bir bedelle, belli bir süre içinde malikinden satın alabilme  hakkıdır. Bu niteliği ile satış vaadine benzer sözleşme noterce düzenlenir ve tapu kütüğüne şerh edilir.

Taşınmaza ortak mülkiyet olarak sahip olan hissedarlara mallarının aynen taksim edilmesi veya mahkemece satılarak bedellerinin hissedarlar arasında payları oranında paylaştırılmasına izale-i şuyu denir. Ortak malın taksimi mümkün olmuyor ise, mahkemece satılarak bedel paylaştırılır.

Çevresi kamuya ait cadde, sokak, yol, kanal, ark, dere, göl, deniz gibi doğal ve/veya yapay sınırlarla ve/veya kadastro çalışma alanı sınırı ile ve/veya devlet demir yolları arazisi ile çevrili parseller topluluğuna ada denir.

Bütün konut kapıcıları İş Kanunu’na tabidir. Konuttan kastedilen, 634 sayılı KHK’ye tabi  Ana gayrimenkullerdir. 4857 sayılı İş K. md: 110’a göre; konut kapıcılarını hizmetlerinin kapsam ve niteliği ile çalışma süreleri, hafta tatili, ulusal bayram ve genel tatil günleri, yıllık ücretli izin hakları ve kapıcı konutları ile ilgili konuların düzenlenmesinde uygulanacak değişik şekil ve esaslar, Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.

Kat mülkiyetine konu olan apartmanlar için kapıcı tutmak zorunlu değildir. Kapıcıyı; Kat Malikleri Kurulu veya bu kurulun verdiği yetkiye dayanarak yönetici işe alır. Bağımsız bölüm  adedi 8’den az olan binalarda; kat malikleri, içlerinden birine yetki vererek, onun aracılığıyla kapıcı tutabilir. Kapıcı çalıştıran binalarda; konutun maliki veya ortaklarına işveren, işveren vekili olarak hareket eden kişiye yönetici, kapıcının çalıştığı konut ile bağımsız bölüm, ortak yerler, eklenti ve tesislerin tümüne ise iş yeri denir.

Kapıcı ile 1 yıl veya daha uzun hizmet süresi için yazılı sözleşme şarttır. Yazılı sözleşme  yapılmazsa işveren, işçiye en geç 2 ay içinde genel ve özel çalışma koşullarını, günlük ya da haftalık çalışma süresini, temel ücretini ve varsa ücret eklerini, ücret ödeme dönemini, süresi belirli ise sözleşmenin süresini, fesih halinde tarafların uymak zorunda oldukları hükümleri gösteren yazılı bir belge vermekle yükümlüdür. Süresi 1 ayı geçmeyen belirli süreli iş sözleşmelerinde bu fıkra hükmü uygulanmaz. İş sözleşmesi 2 aylık süre dolmadan sona ermiş ise, bu bilgilerin en geç sona erme tarihinde işçiye yazılı olarak verilmesi zorunludur (İş K. md: 8/III). Kapıcıyı işe alırken sürekli hizmet söz konusuysa deneme süresi belirlenebilir. Ancak, deneme süresi en çok 2 aydır (İş K. md. 15/I) . Deneme süresi, Toplu İş Sözleşmeleri ile 4 aya kadar uzatılabilir. Taraflar, kanuni süreden fazla süreyi kabul etmişse, fazla süreye ilişkin hükümler geçersiz sayılır. Kararlaştırılan deneme süresi kesindir. Deneme süresi içinde kapıcının – örneğin hastalandığı için – çalışmamış olması, bu sürenin uzatılmasını zorunlu kılmaz. Ancak, gerekli görüldüğü takdirde ve deneme süresinin uzunluğuna ilişkin kanuni sınırlamaya uyulmak şartıyla 2’inci bir Deneme Süreli İş Sözleşmesi yapılması için hukuki bir engel yoktur. Deneme süresinin başlangıcı, sözleşmenin yapıldığı tarih değil, kapıcının fiilen işe başlama tarihidir. Taraflar, deneme süresi içinde, hizmet sözleşmesini bildirimsiz ve tazminatsız feshedebilirler, ancak, kapıcının çalıştığı günler için ücret ve diğer hakları saklıdır.

Kapıcılar için de yaş sınırı vardır. 15 yaşını doldurmamış çocukların çalıştırılması yasaktır.Ancak, 14 yaşını doldurmuş ve ilköğretimini tamamlamış olan çocuklar, bedensel, zihinsel ve ahlaki gelişmelerine ve eğitimine devam edenlerin okullarına devamına engel olmayacak hafif işlerde çalıştırılabilirler (İş K. md. 71/1). Kapıcı ile yapılacak sözleşmede dikkat edilmesi gereken konular:. Taraflar kural olarak diledikleri gibi sözleşme yapabilirler.. Sözleşmenin içeriği, insan onurunun ve kişiliğinin korunmasıyla sınırlıdır.Gerçekleşmesi fiilen ya da hukuken imkansız olan konularda sözleşme yapılamaz (BK. M:20/I).

• İş Hukuku Mevzuatının buyurucu hükümlerine karşı olamaz.
• Kamu düzeni ile genel adap ve kişilik haklarına aykırı olamaz.
• Genel ahlak görüşlerine aykırı olamaz.

Apartmanlarda kapıcı ile kat malikleri arasında iş sözleşmesi devam ederken veya sona erdikten sonra idari veya adli makamlara aktarılan hukuki uyuşmazlıkların başında, konut kapıcısının apartman hizmetlerini ailesinin bütün bireyleri ile birlikte yaptığını ve aile bireylerinin sigortasız çalıştırıldığını iddia etmesidir. Ülkemizde kapıcıların çoğunlukla erkek olduğu bilinen bir gerçektir.Kat malikleri kurulu veya apartman yöneticisi ile konut kapıcısı arasında iş sözleşmesi  yapılmaktadır. Resmi kayıtlarda da kapıcı olarak koca gözükmektedir. Uygulamada bazı hizmetleri bazı zamanlar konut kapıcısının eşi yapmaktadır.

Örneğin; apartman  merdivenlerinin temizlenmesi gibi işlerin yapılması. Yargının kararlarına göre, bu tür hizmetlerin yapılması kocaya yardım niteliğinde görülmekte olduğu yönündedir.

• Öncelikle ilan veya başka bir yöntemle kapıcı adayı bulunur.

• Vukuatlı nüfus kaydından aile durumu tespit edilir, aile durumu ile kapıcı hakkında istihbarat yapılır.

• Sağlık durumu ile ilgili rapor ile iyi hal kağıdı nüfus örneği istenir.

• Kapıcı ile Sözleşme yapılmalıdır.

• Kapıcıya, ücret hesabını gösterir, imzalı bir pusula vermek veya deftere ücretle ilgili bu hesapları imzası ile kaydetmek zorundadır (İş K. md: 37).

• Sosyal Güvenlik Kurumuna ve Bölge Çalışma Müdürlüğüne iş yeri bildirgesi verilir, işçi bildirim listesi ve sigortalı işe giriş bildirgesi tanzim edilip Sosyal Güvenlik Kurumuna bildirilir, onaylı bir sureti dosyalanır. Yöneticiler; kat malikleri kurulu vekili olarak, işe yeni aldıkları kapıcıları 15 gün içinde Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı’na, Bölge Çalışma Müdürlüğü’ne ve sendikalarına bildirmek zorundadırlar. Bu iş için düzenlenmiş matbu evraktan 3 nüsha düzenlenir (İşverenlerin İşçileri Çalışma Bakanlığı’na, Bölge Çalışma Müdürlüğüne ve Sendikalara Bildirim Hakkında Yönetmelik. RG. 11.6.1983 tarih, Sayı 18074).

• Kapıcı Yönetmeliği hazırlanıp imzalattırılır.

• Kapıcı işe başladıktan 3 gün içinde Kimlik Bildirme Belgesi doldurup muhtara onaylattıktan sonra Mahalli Genel Kolluk Örgütüne verilir. (1774 nolu Kimlik bildirme kanunu Md.5)

• Apartman demirbaşları tutanak ile kapıcıya teslim edilir.• Komşulara yeni kapıcı tanıştırılır.

• İşe alınan her işçiye, en geç 15 gün içinde İşçi Çalışma ve Kimlik Karnesi verilmek zorundadır. Deneme süresine bağlı tutulan işçiler için bu 15 günlük süre, deneme süresinin bitiminden sonra başlar (İşçi Çalışma ve Kimlik Karnesi Tüzüğü md: 2).

• Sigortalı kapıcı çalıştıran bir apartman tamamen el değiştirirse; yeni işveren bildirge ve bordroları yetkili kuruma göndermeye mecburdur. İşlemler, o gün uygulanan sosyal güvenlik mevzuatına göre yapılır.

• İşveren; iş kazasına uğrayan kapıcıya, kurumca el konuluncaya kadar gerekli sağlık yardımlarını yapmakla yükümlüdür.

• Bu konuda yaptığı harcamalar ve yol paraları belgelendiği takdirde, kurum tarafından işverene ödenir.

• İşveren, bu yükümlülüğünü gereği gibi yerine getirmezse ve bundan ötürü de sigortalının tedavi süresinin uzamasına, malul kalmasına veya malullük derecesinin artmasına neden olmuşsa, kurumun bu yüzden uğrayacağı her türlü zararı ödemekle yükümlüdür.

• İşveren, iş kazasını, o yer yetkili zabıtasına derhal ve kuruma da en geç kazadan sonraki 2 gün içinde haber verme kağıdı ile bildirmek zorundadır.

• İş Kazası veya Meslek Hastalığı; işverenin kastı veya işveren sağlığını koruma ve iş güvenliği ile ilgili mevzuata yahut suç sayılan bir eylemi sonucu gelmişse; sigortalıya veya hak sahibi olanlara yapılan ve ileride yapılması gerekli olan her türlü giderlerin tutarı ve gelir bağlanırsa, bu gelirlerin hesap edilecek sermaye değerleri toplamı kurumca, işverenden alınır.

• Çalışma gücünü, kanunda belirtildiği oranda yitirdiği belirlenen veya sağlık kurulunca düzenlenecek raporda çalışabilir durumda olmadığı belirlenen sigortalı malul sayılır ve kendisine malullük aylığı bağlanır.• Kanundaki koşullar gerçekleştiğinde, sigortalıya yaşlılık aylığı bağlanır.

• Sigortalının ölmesi halinde; kanuna göre aylık bağlanmasına hak kazanan kimselere aylık bağlanır.

• İşveren sosyal güvenlik mevzuatına göre kendisine düşen yükümlülüklerden, bunlara ilişkin harcamalardan ötürü sigortalının ücretinde indirme yapamaz.Yukarıda sayılan konulara uymayan işveren İş K. md: 98-108 hükümlerine göre cezalandırılır.Kapıcı ile yapılacak yazılı sözleşmede bulunması gerekenler şöyle sıralanabilir;

- İşveren ve işçinin ad ve kimlikleri,
- Yapılacak iş,
- İşverenin adresi,
- Süresi belirli sözleşmelerde, sözleşmenin süresi,
- Ücret, ödeme şekli ve zamanı,
- Var ise, tarafların ileri sürdükleri özel şartlar,
- Hizmet akdinin yapıldığı gün,
- Tarafların imzası.

Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz

Bir arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkına “Kat irtifakı”, bu haklara sahip olanlara da “Kat irtifakı sahibi” denir

Kat maliki üyelerinin hakları şunlardır;

• Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırma hakkı,
• Kurul toplantısına katılma hakkı,
• Kat malikleri kurulunda bazı konuların görüşülmesini isteme hakkı,
• Görüşmelere katılma hakkı,
• Oy hakkı,
• Kat malikleri kurulunun faaliyetlerini kontrol altında bulundurma ve itiraz hakkı,
• Hakime başvurma ve dava açma hakkı,Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın “bir tek oy” hakkına sahiptir. (KMK.md:32/1).Kiracıların, intifa, süknâ, ariyet hakkı (ariyet: kullanmaya dair sözleşme ariyet veren bir şeyin bedava kullanılmasını, ariyet alana bırakmak, alanda onu kullandıktan sonra geri vermekle yükümlü olur. Ariyet hakkı: kullanım ödüncü hakkı tanınması hakkıdır) gibi mülkiyet hakkından başka bir hakka dayanarak bağımsız bölümden yararlananların oy hakları yoktur. Ancak, bunların “kat malikine vekaleten” oy kullanmaları mümkündür. Oy hakkı devredilemez, ondan feragat edilemez.Ancak, bu, “oy hakkı mutlaka sahibi tarafından kullanılır” demek değildir. Oy hakkı, yetkili kılınan vekil eliyle de kullanılabilir. (KMK.md:31)Ana gayrimenkulde birden çok bağımsız bölümü olan kat maliki her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Belirli konularda geçerli olmak üzere düzenlenen temsil belgesi ile katılanın kat malikleri kurulu toplantısında, kendisine yetki verilmeyen konularda oy kullanan temsilcinin bu oyu kat malikini bağlamaz. Alınacak karar, doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, ancak oy kullanamaz.Kat malikleri kurulunda aynı kişi, birden fazla kat malikinin vekili olabilir. Ancak, bir kişi,toplam oy sayısının % 5’inden daha fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Bunun yanında, 40 ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda 1 kişi, en fazla 2 kişiye vekalet edebilir (KMK.md:31).Temsil yetkisinin geçerli olabilmesi için düzenlenmesi herhangi bir şekle bağlı değildir. Ancak, ispat aracı olması için “yazılı ve imzalı bir belge” olması faydalıdır. Oy hesabı yapılırken kesirler dikkate alınmaz.Kat malikleri kurulunda alınacak karar, doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat mâliki  görüşmelerde bulunabilir, fakat oya katılamaz. (KMK.md:31) Katılmışsa, oyu geçersiz sayılır.

III - Oya katılma:
Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.Ana gayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.(Değişik fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye  vekâlet edebilir. (KMK. Md.31)

Kat malikleri kurulu tarafından başka türlü bir karar alınmamışsa, toplantı yöneticininbaşkanlığında başlar. Kanuna, eşitlik ve dürüstlük kuralları gibi temel ilkelere uyulmak koşuluyla toplantı gündemine göre yönetilir. Öncelikle, toplantıya katılanların, hazırlanmış olan “hazirun cetveline, asaleten ve/veya vekâleten konumuna göre toplantıya katılım imzaları alınır. Hazirun cetveli üzerinde yapılacak olan belirleme sonrası, toplantı için gerekli yeter sayısının varlığının anlaşılması halinde toplantı açılır ve toplantının yönetebilmesi amacıyla;
• Toplantıya başkanlık yapacak olan divan başkanı,
• Toplantıda kullanılacak olan oyları saymak için memur edilecek olan oy toplama memuru,
• Toplantının tutanağını düzenleyecek olan toplantı kâtibi seçildikten sonra, toplantı gündemine geçilir.Kat malikleri kurulunda sırasıyla toplantı gündeminde yer alan konular görüşülür.
Bu durumda;
• Yönetim kurulu raporu okunur ve yönetim kurulunun faaliyetleri değerlendirilir,
• Denetim kurulu raporu okunur ve denetim kurulu raporu değerlendirilir,
• Eski yönetim ve denetim kurullarının ibrası oylanır,
• Yeni dönem için yönetim ve denetim kurulu üyeliklerine seçimler yapılır,
• Hazır ise, işletme projesi tartışılarak, konu hakkında gerekli karar verilir ve değerlendirmeler yapılır,
• Varsa, gündemdeki diğer konular tartışılır,
• Son olarak da, öneriler ve dilekler görüşülür.Gündem maddeleri görüşülürken, lehte ve aleyhte görüşler bildirilir. Görüşmeler sonucunda  divan başkanınca kabul edenler kabul etmeyenler diye sorularak oylama yapılır.

• Yönetim planı yapmak ve gerektiğinde değiştirmek,
• Yönetmelik yapmak ve gerektiğinde değiştirmek,
• Ana gayrimenkulü sigorta ettirmek,
• Ana gayrimenkulde yenilik ve ilâveler yapılmasına karar vermek,
• Temliki tasarruflar ve önemli yönetim işleriyle ilgili kararları almak,
• Yöneticiye veya yönetim kuruluna verilenler dışında kalan yönetim iş ve işlemlerini yürütmek.
• Yönetici veya yönetim kurulu tayin etmek, gerektiğinde görevden almak,
• İşletme projesi hakkında karar vermek,
• Belirtilen zamanlarda hesapları incelemek,
• Yönetici veya yönetim kurulunun ibrası hakkında karar vermek,
• Yönetici veya yönetim kurulunu denetlemek, gerekiyorsa bu iş için denetçi veya denetim kurulu tayin etmek,
• Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden ötürü kat malikleri arasında yahut bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıkları çözümleyerek karara bağlamak.

Kat malikleri kurulu, yöneticinin görevlerindeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir nedenin çıkması durumunda yöneticiyi her zaman değiştirebilir. Denetçi, yöneticide olduğu gibi dışardan seçilemez, doğrudan kat malikleri arasından seçilir. Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından denetlenir. Ancak, bu görev 1 kişiye ve 3 kişilik bir kurula verilebilir.

Toplu yapılarda, yönetim planında başka türlü düzenlenmedikce, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine ait ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise, toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için denetçi atar.Blok denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için denetçi ise, toplu yapı  temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.

Denetçinin görev ve yetkileri şunlardır;

- Yöneticiyi denetlemek
- Hesapları denetlemek.
- Denetleme raporu vermek.
- Defter tutmak.
- Haklı bir neden varsa, yöneticinin görevine son verilmesi için kat malikleri kurulundan istemek.
- Önemli bir nedenin ortaya çıkması halinde, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak.

Hesapların denetlenmesi için, yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her (3) ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir neden çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir.Ana gayrimenkulün bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun, denetçi seçmek mecburi değildir. Bu konu, yönetim planında hükme bağlanır.Kat malikleri kurulu, denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu durumda denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer konuları, 1’den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler. Kat malikleri kurulunda denetçi için ücret kararlaştırılmışsa, ücret alır, bu konuda kural, ücretsiz vekalettir. Denetçiye ücret kararlaştırılmamışsa veya denetçinin ücret talebi kat malikleri kurulunca reddedilmişse, denetçinin görevini reddetmekten başka çıkar yolu yoktur. Çünkü zorla denetçilik yaptırılamaz.
Kat malikleri kurulunda denetçi, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Bu konuda, kat malikleriyle denetçi arasında kurulan düzene aykırı olmamak koşuluyla BK. Md.386-398 hükümleri uygulanır. Denetim kurulu üyeleri, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi ve müteselsilen sorumludurlar. Denetim kurulu üyeleri, “vekalet sözleşmesine göre, birlikte hareket etmek zorundadırlar. Denetçi, istifa veya vefat etmişse, kat malikleri kurulu olağanüstü toplantıya çağrılır ve usulüne göre yeni denetçi seçilir. Bu şekilde seçilen denetçinin görevi, olağan toplantıya kadar devam eder.Yönetim planında belirtilmişse, belirtilen tarihte, belirtilmemişse, yöneticinin görev süresinin  bittiği tarihte, denetçinin de görev süresi biter. Ortada haklı bir neden varsa, kat malikleri kurulunun sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğunun vereceği bir kararla, her zaman son verilebilir.

IV - Kararlar:

Ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür. (KMK. Md.32) Kat Malikleri Kurulu Toplantı Kararları


Kat malikleri kurulu kararları, 1’den başlayıp sırayla giden numaraları taşıyan, her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılır. Kat malikleri kurulu kararları, protokoller, ihtar ve tebliğlerin özetleri ve tarihleri, yapılan harcamalar yazılır. Ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir.Bütün kat malikleri ile külli ve cüz’i halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.Kararların, toplantıya katılan bütün kat malikleri tarafından imzalanması şarttır. Aksi durumda, alınan kararlar hakkında uyuşmazlık çıkacak olursa, mahkeme, alınan kararları “yok” sayabilir. Karar aykırı oy verenler, bu aykırılığın nedenini belirterek imzalarlar. Çekimser kalanlar, nedenini belirterek imzalarlar. Çekimser oylar, oy hesabında “red” anlamına gelir. Yazılı hale getirilmeyen kararlar geçerli değildir.

I - Toplantı zamanı:
Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle:14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz. (KMK. Md.29)

Kat Malikleri Kurulunun Toplantısı ve Kararları
Kat malikleri kurulunun ne zaman toplanacağı yönetim planında belirtilir ve yılda bir kez  mutlaka toplanması gerekir.

Kat Malikleri Kurulu Toplantı Zamanı
Kat malikleri kurulu;
• Olağan; kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer yönetim planında böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde olağan olarak toplanır.
• Olağanüstü; toplantı yönetim planında belirtilen zamanda veya belirtilmemişse, ocak ayında da yapılmamışsa, olağanüstü toplantı yapılır. Ayrıca, önemli bir nedenin çıkması halinde de olağanüstü toplanır. Bu durumda, yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinden üçte birinin istemi gerekir.Kat malikleri kurulu, toplu yapılarda en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemiş ise, ikinci takvim yılının ilk ayı  içinde toplanır.

Kat Malikleri Kurulu Toplantısı İçin Çağrı Yapılması
Toplantıya çağrı, yönetim planında belirtilen şekilde yapılır ve çağrıyı yönetici yapar. Bağımsız bölüm sayısı 8’den az olduğu için yönetici seçilmemişse; çağrıyı yönetim planında gösterilen kişi yapar. Yönetim planında hüküm yoksa, kat mülkiyeti kanunu hükümlerine göre hareket edilir. Yönetim planında hüküm yoksa, toplantı tarihinden en az (15) gün önce taahhütlü mektupla veya bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir belge ile yapılır. Çağrıda toplantı nedeni de bildirilir.Kat malikleri kurul toplantısına çağrı;
• Bağımsız bölüm maliki birden fazla ise her malike ayrı ayrı yapılmalıdır.
• Doğrudan kat malikine yapılmalıdır.
• Açıkça yetki verilmemişse vekile, kiracıya, intifa hakkı sahibine ya da bağımsız bölümü herhangi bir nedenden dolayı kullanan kişilere çağrı yapılmamalıdır.
• Adresini yönetime kimlik bildirme kanunu gereği bildirmeyen veya adresi belli olmayan kat maliklerinin tapu sicilindeki mevcut adreslerine tebligat yoluyla yapılmalıdır.
• Orta taşınmazlarda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderlerle ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere Türkiye’de bir adresi, yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Apartman yönetimince ortak giderlerle ilgili tebligat bu adrese yapılır. Ayrıca, tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurularak, ilan tahtasına asılmalıdır. Bu şekilde bağımsız bölümde fiilen oturana yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış olur. Çağrıda toplantı gündemi de belirtilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk çağrı yapılırken birinci toplantı tarihinden en az (15) gün önce tebliğ olunmalıdır. Olağan toplantı çağrısının (15) gün önce tebliğ zorunluluğu yoktur.Olağanüstü kat malikleri toplantısı, önemli bir nedenin çıkması halinde;• Yöneticinin veya• Denetçinin veya• Kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine toplanır. Olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısına ilişkin çağrıyı yönetici yapar. Kat malikleri kurulu toplantısına ilişkin çağrı, toplantının nedeni de bildirilmek suretiyle olağan kat malikleri kurulunda belirtilen esaslar dahilinde yapılmalıdır.

Kat Malikleri Kurulu Toplantısının Yapılacağı Yer
Kat malikleri kurulu, yönetim planında belirtilen yerde, yönetim planında böyle bir yer belirtilmemiş ise, o takdirde çağrıda belirtilen yerde toplantı yapılır. Yönetim planında hüküm yoksa, kat malikleri kurulunun vereceği bir kararla, bağımsız bölümler dışındaki bir yerde de  toplantı yapılabilir. Ancak, belirlenecek yerin dürüstlük kuralına uygun olması gerekir. Örneğin; toplantı, ana gayrimenkule uzak bir yerde yapılırsa, “iptal davası” açılabilir.

A) Kat Maliklerinin borçları:
I - Genel kural:
Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.(Son fıkra:14/ll/2007-5711/24 md. ile yürürlükten kaldırılmıştır.) (KMK. Md.18) Bu madde ile ilgili olarak;
1- Kat malikleri gerek bağımsız bölümleri ve gerekse eklenti ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymalıdır.Yani iyi niyetle hareket etmeli, karşı tarafı rahatsız etmemeli, ortak yerleri kullanırken diğer kat maliklerinin haklarına tecavüz etmemelidir. Yönetim giderlerini zamanında ödemeli ortak yerlerde tamirat gerekiyorsa bunun kendine isabet eden parasını ödemelidir.

2- Birbirlerini rahatsız etmemek Kat malikleri kendi bağımsız bölümünün içinde dahi olsa gürültü çıkarmak ve pis koku yaymak suretiyle diğer kat maliklerini rahatsız etmemesi gerekir.

3- Birbirlerinin haklarını çiğnememek Ortak yerlerden birlikte yararlanmak kanun gereği olduğu halde bazı kat maliklerinin buralardan yalnız kendileri istifade edip diğerlerinin faydalanmasına mani olmaları haksızlık sayılır ve kat mülkiyetinin kendilerine yüklendiği borçlara uymamış olur. Örneğin; bir kat maliki ortak yerlerden olan çatıya eşyalarını koymuş ve diğer kat maliklerinin faydalanmalarına mani olmuşsa yasaya aykırı hareket etmiş olur diğer kat malikleri buradan faydalanmak için onun hakkında dava açabilirler:

4- Yönetim planı hükümlerine uymak Kanunda yasaklanmayan bir husus yönetim planında yasaklanmışsa buna uymalıdır.Maddenin 2. fıkrasına göre bağımsız bölümlerde oturan kiracılar ve oturma hakkı sahipleri de  yukarıda sayılan hususlara uymakla yükümlüdürler. Yani yukarıdaki fıkra hükmü onlar hakkında da uygulanır. Mal sahipleri gibi onlarla birlikte müteselsil borçludurlar. Bu borçları yerine getirmeyen ve uymayanlar hakkında kat maliki ile birlikte kiracı hakkında da dava açabilir.
Örneğin kiracı bağımsız bölümü randevu evi olarak işletiyorsa aleyhine tahliye davası açılabilir. Bu yalnız kiracı hakkında açılabileceği gibi mal sahibi ile birlikte müteselsilen de açılabilir. Bu gibi davaların Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması lazımdır.Kiracı ortak yerlere müdahale etmiş veya ortak yerleri demirle çevirmişse mal sahibinin halefi olarak hakkında Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir.Maddenin son fıkrasında giderlere ve sigorta primlerine ait 20. madde hükmünün saklı olduğu belirtilmiştir. Buna göre genel giderlerden mal sahibi sorumlu olacaktır.

Çıplak mülkiyet sahibi yerine sükna (oturma) ve faydalanma hakkı sahibinin genel giderlerden sorumlu tutulması daha adil olur kanısındayız.
Kiracı kiralananı kira sözleşmesinin özüne ve amacına uygun biçimde kullanmakla yükümlüdür.Kiralanan dairede, komşuları rahatsız edebilecek şekilde köpek beslenmesi kira akdinin feshine yeterlidir. (Y.H.G.K., 7.4.1983 gün, 1981/6-499 E., 1982/334 K.)

Bağımsız bölümlerde (kedi, köpek, tavuk gibi) hayvanların beslenmesini açıkça yasaklamış olan yönetim planı hükmüne, tüm kat malikleri uymak zorundadır. (Y.H.G.K, 19.2.1982 gün, 1981/5-780 E., 1982/131 K.)

Kat malikleri kurulu oy birliğiyle karar vermedikçe depo, lokanta yapılamaz.(Y.H.G.K.,10.11.1973 gün, 971/5-210 E., 863 K.)

Kat maliklerine rahatsızlık veren köpeğin, uzaklaştırılmasına karar vermek gerekir.(Y.18.H.D. 09.03.2010 gün, 2009/9510 E., 2010/3529 K.)

Pergolenin etrafına takılan stor tipi perdenin K. M. Kanununun 18. maddesine göre rahatsızlık verip vermediğinin incelenmesi sonucuna göre karar verilmesi gerekir.(Y.18.H.D. 08.06.2009 gün, 2009/5553 E., 2009/6120 K.)

Bağımsız bölümde pencere açılabilmesi için K. M. Kanununun 19. maddesi gereğince kat malikleri kuruluna 4/5 çoğunlukla yazılı izin vermesi gerekir.(Y.18.H.D. 08.06.2009 gün,2009/5553 E., 2009/6120 K.)

Diğer kat maliklerine rahatsızlık veren kat malikine açılacak dava için, kat malikleri kurulundan karar alınmasına gerek yoktur.18.HD. 11.05.2009 gün ve 2009/4903 E.2009/5003 K.)

Tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümün, pasta ve dondurma imalathanesi olarak kullanıldığı, çıkan kokuların rahatsızlık verdiğinin anlaşılması halinde bu kokunun giderilmesi için önlem alınmasına mümkün değil ise, faaliyetin durdurulmasına karar vermek gerekir. Tahliyeye karar verilemez. (Y.18.H.D.,3.4.2003 gün, 1207 E., 2605 K.)

Talep olduğu takdirde meskenlerin eklentisi olan kilerin dükkan olarak kullanılmasının önlenmesine karar verilebilir. (Y.18.H.D.,3.4.2003 gün, 1207 E., 2605 K.)

Kiracı bağımsız bölümde oturup bundan faydalandığına göre kiracının projeye aykırı yapmış olduğu ilavelerin kaldırılması için açılan davada pasif husumet ehliyeti vardır. Zira 18. maddenin 2. fıkrasına göre bağımsız bölümde oturanlarda sorumludur.(Y.18.H.D., 20.3.2003 gün, 755 E., 2108 K.)

Kat maliki olmayan yöneticiye yönetim kurulu ile yetki verilmedikçe projeye aykırı kısım yaparak burada köpek besleyen bir kat maliki aleyhine dava açamaz. (Y.18.H.D., 17.3.2003gün, 1531 E., 1910 K.)

Soğuk hava deposunun koku çıkarıp çıkarmadığı; makinelerin gürültü çıkarıp çıkarmadığı araştırılarak hüküm kurulmalıdır. (Y.18.H.D., 2002/11164 E., 11927 K.)

Dairenin randevu evi olarak kullanılması halinde 18. madde uygulanmalı, ihtara rağmen kat maliklerini rahatsız edici hareketleri devam ediyorsa 33. maddenin 2 ve 3 fıkralarının uygulanması gerekirken doğrudan tahliye kararı verilemez.
(Y.18.H.D., 10.6.1997 gün,1997/5489 E., 6171 K.)

Kat maliklerini rahatsız edici davranışlarını belirlemek ve bunların giderilmesi için belli bir süre verilmelidir. (Y.18.H.D 01.07.1996 gün, 1996/5936 E., 6577 K.)

Projesinde dükkan olarak gösterilen ve bu şekilde tapuya kaydedilen bağımsız bölümün işkembe salonu olarak kullanılması halinde, yeni bir baca yapılması gerekiyorsa, tüm kat maliklerinin rızası alınmalıdır. (Y.18.H.D., 19.3.1996 gün, 1996/1782 E.,1996/2740 K.)

Bağımsız bölüm malikleri güvenlik nedeniyle balkon ve pencerelerine demir parmaklık taktırabilirler. Ancak, bunun üst katlardaki bağımsız bölümlerin güvenliğini tehlikeye sokmaması gerekir. (Y.18.H.D., 28.11.1995 gün, 1995/10885 E.,1995/12113 K.)

Dükkan vitrinine konan klima cihazı koridora taşmasa bile koridora sıcak ve kirli hava vermesi ve bunun rahatsız edici unsur olduğu göz önünde tutulmalıdır. (Y.18.H.D.,12.3.1993 gün, 1993/411 E., 1993/3334 K.)

Yönetim planında gürültülü biçimde kullanılabilir hükmü 18. maddeye aykırı olduğundan geçersizdir. (Y.5.H.D., 8.2.1992 gün, 1992/291 E., 930 K)

Işıklı panoya ait motor sesinden rahatsızlık duyulup, duyulmadığı keşfen tespit edilmelidir.(Y.18.H.D., 3.2.1992 gün, 1991/679 E., 1992/294 K.)

Yatak odası banyoya dönüştürülemez. Zira alt kat malikini rahatsız eder. (Y.5. H.D.,12.7.1990 gün, 1990/4558 E., 22422 K.)

Balkona asılan tabela diğer kat maliklerini rahatsız ediyorsa kaldırılmasına karar verilmelidir. (Y.5.H.D., 23.10.1989 gün, 1989/3919 E., 20969 K.)

Balkona güneşlik konulması için tüm kat maliklerinin rızasına gerek yoktur. (Y.5.H.D.,14.11.1988 gün, 1988/19155 E., 20265 K.)

Balkondan halı silkme ve çamaşır suları akıtma 18. maddedeki rahatsız edici hali oluşturur.(Y.5.H.D., 14.11.1988 gün, 1988/19155 E., 20265 K.)

Bahçeye dikilen çamaşır direği ve ipleri diğer kat malikinin manzarasını bozduğundan kaldırılması gerekir. (Y.5.H.D.,29.6.1987 gün, 1987/19000 E., 12721 K.)

Ortak yer ile sahanlığa ıslak çamaşır asılarak komşular rahatsız edilemez. (Y.5.H.D.,1.1.1986 gün, 13895 E., 16243 K.)

Asıl bahçeye giriş yolu üzerine arabasını park etmek 18. maddeye aykırıdır. (Y.5. H.D.,8.3.1982 gün, 1982/1569 E., 2083 K.)

Balkonda balık kızartmak 18. maddeye aykırıdır. (Y.5.H.D., 14.12.1981 gün, 1961/11650E., 12684 K.)

Balkonlara alt kattaki kat balkonuna su sızacak biçimde çamaşır aşılamaz. (Y.5.H.D.,12.2.1980 gün, 1990/195 E., 3461 K.)

Kat Malikleri ve Kiracıların Borçları

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Kanunu kapsamında kat malikleri, kiracıların bazı borçlarından müteselsil sorumlu tutulabilirler. Bu durum, hem kat malikleri hem de kiracılar için önemli yasal sonuçlar doğurduğu için dikkatle değerlendirilmesi gereken bir konudur.

Müteselsil Sorumluluk

Tanım: Birden fazla kişinin aynı borçtan sorumlu olması ve alacaklının bu borcun tamamını her birinden ayrı ayrı talep edebilmesi anlamına gelir.

Örnek: Kiracı aidat borcunu ödemezse, kat maliki de alacaklıya karşı tüm borçtan sorumlu olur.

Kat Maliklerinin Müteselsil Sorumlu Olduğu Kiracı Borçları

1. Aidat Borcu

Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesine göre, bağımsız bölümün kiracısı da aidat borcundan sorumludur.

Kiracı borcunu ödemezse, kat maliki de alacaklıya karşı tüm borçtan sorumlu olur.

2. Isınma Giderleri

Isınma giderleri de aidat kapsamında değerlendirilir ve kiracının sorumluluğundadır.

Kiracı bu borcu ödemezse, kat maliki de müteselsil sorumlu olur.

3. Yönetim Planına Aykırılık

Kiracı, kat malikleri kurulunun aldığı ve yönetim planında yer alan kararlara uymazsa, kat maliki de bu aykırılıktan sorumlu tutulabilir.

4. Zararın Tazmini

Kiracı tarafından üçüncü kişilere verilen zarardan, kat maliki de müteselsil sorumlu olabilir.

5. Kat Mülkiyeti Kanununa Aykırılık

Kiracı, Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı davranırsa, kat maliki de bu aykırılıktan sorumlu tutulabilir.

Kat Maliklerinin Sorumluluktan Kurtulma Yolları

• Kira sözleşmesini dikkatli bir şekilde hazırlamak ve kiracıya tüm borçları açıkça bildirmek.
• Kiracıdan aidat ve diğer borçları için teminat almak.
• Kiracıların yönetim planına uymasını takip etmek.
• Kiracıların üçüncü kişilere zarar vermesini engellemek için gerekli önlemleri almak.

Önemli Not

Kat maliklerinin kiracılarının borçlarından müteselsil sorumlu olması, bazı durumlarda haksız sonuçlara yol açabilir.

Bu nedenle, kat maliklerinin bu konuda dikkatli davranmaları ve gerekli önlemleri almaları önemlidir.

Yasal Danışmanlık

Kat malikleri ve kiracılar, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Kanunundan kaynaklanan hak ve yükümlülükleri konusunda detaylı bilgi için bir avukata danışmaları faydalı olacaktır.

Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki) denir;

TOPLU YAPILARDA GEÇİCİ YÖNETİM

Öncelikle şunu belirterek yazıma başlamak istiyorum. Geçici Yönetim Toplu Yapılara ilişkin bir terimdir. Bir site Toplu Yapı değil ise orada geçici yönetimden bahsedilemez. Yönetim planında geçici Yönetime dair hükümler olsa bile Kanunun emredici hükümlerine aykırı olduğundan geçerliliği yoktur.

GEÇİCİ YÖNETİM NEDİR?

Kat Mülkiyeti Kanununa 2007 yılında yapılan ekleme ile toplu yapılara ilişkin düzenlemeler yapılmış ve 73. Maddede de geçici yönetim müessesesi getirilmiştir. Maddenin yazılış şeklinden ve sitelerde yaşamın başlangıç aşamasındaki gerçeklerden hareketle bu maddenin bir ihtiyaçtan doğduğu anlaşılmaktadır.
Toplu yapı olarak şerh edilmiş sitelerin birçoğunda malik sayısı oldukça fazla olmaktadır. Üstelik henüz yaşamın yeni başladığı zamanlarda birçok kişi henüz yeni satın alarak malik sıfatını kazanmakta, yine birçok kişi aldığı tapuyu başkasına devretmektedir. Kat maliklerinin, kiracıların bu kadar yoğun değiştiği geçici bir dönem içerisinde ama özellikle de sitede yaşamın başlangıcını oluşturan önemli bir süreçte site yönetiminin kat malikleri eliyle ve seçim usulleriyle yürütülmesi site için ve sitede yaşayanlar için olumsuzluklara sebebiyet verebilecektir. Bunun önüne geçmek için kanun böyle bir çözüm getirmiştir.

GEÇİCİ YÖNETİM NASIL BELİRLENİR?

Geçici Yönetimin nasıl belirleneceği Yönetim planında gösterilir. Yönetim planı hazırlanırken o tarihteki bütün malikler hep birlikte geçici yönetimin nasıl olacağına dair ittifak yaparak Yönetim Planına bu konuyu yazarlar Zira 73 madde “…yönetim plânında geçici yönetimin nasıl oluşacağına ve ne zamana kadar devam edeceğine ilişkin hükümlere yer verilir.” hükmünü içermektedir. Uygulamada genelde müteahhit firmalar geçici yönetimi tamamen kendi uhdelerinde tutmaktadır. Bazen Yönetim planının ve geçici yönetimin öneminin farkında olan arsa sahiplerinin de buraya müdahil oldukları ve geçici yönetim konusunda kendilerini yetkili yazdırdıklarına da rastlanmaktadır.

GEÇİCİ YÖNETİM NE ZAMANA KADAR YETKİLİDİR?

Kat Mülkiyeti Kanununun 73. Maddesinde “… Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer.” Denilmektedir. Bu maddeden de anlaşılacağı gibi geçici yönetimini görev süresi Toplu yapının bitmesinden itibaren en fazla bir yıldır. Burada asıl soru şudur toplu yapı hangi aşamada bitmiş sayılır. Yargıtay uygulamalarında Yapı Kullanma İzin Belgesinin yani pratikte İSKÂN olarak bilinen belgenin alındığı tarih toplu yapının bittiği tarih olarak kabul edilmektedir. Bu konuda dikkat edilmesi gereken husus toplu yapılarda bazen tüm site için iskân belgesi aynı tarihte alınmamaktadır. Parça parça birkaç farklı tarihte iskânlar alınmaktadır. Bu durumda toplu yapı kapsamındaki en son yapının iskânının alındığı tarih toplu yapının bittiği tarih olarak kabul edilecektir.

Kanun ikinci ve azami bir süre daha koymuştur. Diyelim ki iskan alabilecek niteliklerdeki eksiklikler yüzünden ya da müteahhit firmanın ihmal veya kasıtlı hareketleri yüzünden binada iskan alınmaksızın 10 yıldan fazla süre geçmiştir. Bu durumda kanun iskân alınmasa da geçici yönetimin süresi on yıldan fazla olamaz diyerek maliklerin yönetim hakkının hileli yollarla ilelebet elinden alınmasını engellemek istemiştir

Uygulamada bazen bu on(10) yıl yanlış anlaşılmaktadır. Yönetim planında istenirse geçici yönetimin süresinin on yıla kadar yazılabileceği zannıyla hareket edilmekte ve müteahhitler bu sürenin mutlak olarak kendilerine tanınmış bir hak olduğu zehabına kapılmaktadır. Hatta bazen beş(5) yıl yazan müteahhitlerin aslında benim hakkım on yıldı ben iyi niyetimden kendime tanınan hakkı kısıtladım tarzı beyanlarda bulundukları olmuştur. Hâlbuki Kanunun kastettiği o değildir. Diyelim ki ruhsatın alınmasından itibaren 1.yıl dolduğu gün toplu yapının tamamının iskânı alınmıştır. Bu durumda geçici yönetimin görev süresi artı bir yıl ilavesiyle 2(iki) yılın dolduğu güne kadardır. Bu durumda Geçici Yönetim ikinci yıl dolmadan önce seçimleri organize ederek Toplu Yapı temsilciler kurulunun oluşturulmasına dair adımları başlatmak ve iskânın üzerinden bir yıl geçtiği günden itibaren seçilmiş yönetimin görev başına gelmesini sağlamak zorundadır. Aynı şekilde diyelim iskân ikinci yılda alındı geçici yönetim süresi üçüncü yılın sonunda dolacaktır. Üçüncü yıl alınırsa dördüncü yılın sonunda tamamlanacaktır. Diyelim ki iskân 9. Yılın ortalarında alınmıştır. Bu durumda geçici yönetimin iskânın alınmasından sonraki süresi bir yıl değildir. En fazla on yıl olacağına göre iskânın alınmasından itibaren on yılın dolmasına ne kadar zaman kaldıysa geçici yönetimin görev süresi de o kadar kalmıştır.

Geçici Yönetimin Görev Süresi Kat Malikleri Tarafından kısaltılabilir mi?

Yukarıda da açıkladığımız üzere Geçici Yönetim ancak Yönetim Planında hüküm varsa oluşturulabilir. Eğer Yönetim Planında geçici yönetime dair hüküm yoksa o zaman geçici yönetim oluşturulamaz. Yönetim Planında böyle bir hüküm olmadığı halde bir toplu yapıda geçici yönetim oluşmuş ve görev yapıyorsa bilinmelidir ki o yönetim yasal değildir. Kat Maliklerinden birisi mahkemeye müracaat ile kendisinin veya bir başkasının geçimlerin yapılacağı tarihe kadar yönetici olarak atanmasını isteme hakkı vardır.

Yönetim Planında geçici yönetim öngörülmüş ise bu durumda süresi doluncaya kadar kat malikleri geçici yönetimin süresine son veremez. Aynı şekilde mahkemeler de bu süre dolmadan geçici yönetimin görev süresini sonlandıramaz. Ancak Kat Mülkiyeti Kanununun 70/2 maddesindeki “Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.” Hükmü gereği Kat Maliklerinin Yönetim Planının değiştirmeleri durumunda bu süre kısaltılabilir veya sonlandırılabilir.

GEÇİCİ YÖNETİM ZAMANINDA DENETLEME YETKİSİ KİMDEDİR?

Kanun geçici yönetim dönemi için bir denetleme usulü öngörmemiştir. Bu sebeple herhangi bir denetçi atanması ya da seçilmesi zorunluluğu yoktur. Uygulamada bazen yönetim planlarında geçici denetim kurullarının öngörüldüğüne de rastlanılmaktadır. Kanaatimce geçici yönetimler temsilciler kurulu yetkileriyle bir anlamda kat malikleri kurulu yetkileriyle mücehhez olduklarından denetlemeyi de ancak ilk seçilmiş Yönetim Kurulunun yapması gerekmektedir.

GEÇİCİ YÖNETİMİN YETKİLERİ NELERDİR?

Her ne kadar ismi geçici yönetim olsa da aslında bu yönetim seçilmiş yönetimden daha yetkilidir. Zira kanunun 73. Maddesi Geçici Yönetime Temsilciler Kurulu yetkilerini tanımıştır.

Kat Mülkiyeti Kanununun 69/3. Maddesi “Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. “ demek suretiyle Yönetim planı ile Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulunun yetkilerinin temsilciler kuruluna verilebileceğini hüküm altına almıştır.

Yukarıdaki maddeler birlikte değerlendirildiğinde Geçici Yönetim temsilciler kurulu yetkilerine sahiptir. Temsilciler kurulu da Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu yetkilerine sahiptir öyle ise Geçici Yönetim kendi görev süresi boyunca bir anlamda Toplu Yapı Kat malikleri Kurulu yetkilerine sahiptir. Halbuki seçilmiş yönetimler bu yetkilere sahip değildir. Seçilmiş Yönetimde bu yetkilere sahip olan Temsilciler Kurulu seçilmiş yönetimin üstünde bir organ olarak varlığını korumaktadır.

Ancak bazen bu kadar yetkili olduğunu anlayan geçici yönetimler Sitenin olağan yönetim hizmetlerinin dışında mimari projeyi, yönetim planını değiştirir nitelikte büyük kararlar almaya kalkışmaktadır. Kanaatimce burada Geçici Yönetimin Kat malikleri Kurulu seviyesinde güçlü olması sadece ve sadece Kat mülkiyeti Ve Yönetim Planının yönetime tanıdığı konularla sınırlıdır. Geçici Yönetim Bu yetkisine dayanarak Yönetim Planında olmayan tahsisleri yapma, taşınmazı ipotek vs ile bağlama, kat ilavesiyle ilave edilecek katların mülkiyetlerinin kime ait olacağını belirleme, mimari projede ya da yönetim planında ortak alanlar için belirlenmiş kullanma şekil ve maksatlarını değiştirme gibi konularda yetkili değildir. Yine ben kat malikleri kurulu etkisine sahibim öyle ise Yönetim planını değiştirmek istiyorum diyemez. Kat malikleri gücüne sahip bir yönetim organı olduğunu unutmamak lazım.

Kanun Geçici Yönetime yönetim konularında Kat Malikleri Kurulu yetkisi verdiğinden aynı şekilde Geçici Yönetime tek başına kesinleşmiş işletme projesi (bütçe)yapma yetkisi de vermiştir. Bu sebepledir ki Kanuna ve Yönetim Planına uygun oluşturulmuş bir geçici yönetim tarafından belirlenmiş ve kat maliklerine tebliğ edilmiş bütçe kesin bütçedir ve icra dairesinde itiraza uğraması durumunda site yönetimi vekili itirazın iptali gibi uzun bir yola gitmektense itirazın kaldırılması gibi daha kısa bir yolu takip edebilir. Zira Kat Mülkiyeti Kanunun 72/2. Maddesi “ Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.” Hükmünü içermektedir.

GEÇİCİ YÖNETİMİN GÖREV SÜRESİ DOLMASINA RAĞMEN SEÇİME GİTMEMESİ DURUMU

Geçici Yönetimin yukarıdaki anlattıklarımız ışığında görev süresi bitmesine rağmen Toplu Yapı Temsilciler Kurulunun oluşmasını sağlamak için kendisine verilen görevi yerine getirmemesi yani gerekli süreci başlatmaması durumunda Yapılacak en pratik adım önce noterden çekilecek bir ihtarname ile durumun kendisine ihtar edilmesi ve bir süre tanınması, bu süreye rağmen ihmali devam ediyorsa Sulh Hukuk Mahkemesine yönetici atanması ile ilgili hâkimin müdahalesinin istenmesidir.

Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda, kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi dâhil başkaca hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçilir.  (Geçici Madde 1 - (Ek: 14/11/2007-5711/23 md.; Değişik: 23/6/2009-5912/4 md.)

Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine  getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.

(Değişik fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir:

A) - Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması.

B) - Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğin ceverilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

C) - Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.(Değişik fıkra: 14/11/2007-5711/12 md.) Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat  maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer. (KMK. Md.25)


Kat maliklerinden herhangi biri bu kanuna göre, kendisinin üzerine düşen borçlarını ve Yükümlerini yerine getirmemek için diğerleri için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devredilmesini hakimden isteme hakkına sahiptirler.Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını  Çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Kat maliklerinden herhangi biri, kendisinin üzerine düşen borçlarını ve yükümlerini yerine getirmez ve diğerleri için çekilmez hale gelecek derecede kuralları ihlal ederse, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devredilmesini hakimden isteme hakkı vardır.

Kat mülkiyetinin konusu, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleridir.

Kat irtifakı 07.07.2009 tarihinden sonra kurulmuş ya da daha önce kurulmuş olmakla birlikte“yapı kullanma izin belgesi” bu tarihten sonra alınmış ise, Kat irtifakının Kat Mülkiyeti ’ne  Çevrilmesin de 12. Maddenin (a) ve (b) bentlerin de öngörülen ve kat mülkiyetinin kurulması için zorunlu belgelerin varlığı aranır.

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, gayrimenkulün sahibi ve ortak sahipleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Kat mülkiyeti parsel sahipleri birden fazla ise tapuda düzenlenen resmi senetle, parsel tek kişiye ait ise sahibinin dilekçesi ile tapuda kurularak tescil edilir.

Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi, kat irtifakının  tesciline ait resmi senede ve KMK 12. Maddesinde yazılı belgelere dayalı olarak, yetkili idarece “yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren 60 gün içinde ilgili Tapu İdaresi’ne gönderilmesi üzerine re ’sen yapılır. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile de yapılabilir. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma nedeniyle değiştirilemez. Niteliği arsa olan bir parselde inşa edilen binanın mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilebilmesi için gerekli olan koşullar şunlardır:

• Bina tamamlanmış olmalıdır. Binanın belirli bir kısmı tamamlanmış olsa dahi bu kısım üzerinde kat mülkiyeti tesis edilemez. Tamamının bitmiş olması gerekir.
• Binadaki bölümler bağımsız olmalıdır. Yapıda bulunan bölümler diğer bölümlerden ayrı olarak tek başına kullanılmaya elverişli ve bağımsız olmalıdır. Örneğin; apartman dairesinin her bir odası üzerinde ayrı ayrı kat mülkiyeti kurulamaz.
• Ana yapının tamamı kat mülkiyetine çevrilmelidir. Ana taşınmaz malın tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden o taşınmazın yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
• Bina kagir olmalıdır. Bina duvarları kagir ve betonarme olmalıdır. Çatısının ahşap olması engel değildir. Kerpiç veya ahşaptan yapılan binalarda kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir.
• Belediye sınırları içerisinde Belediye’den dışında ise Bayındırlık ve İskan Müdürlüğü’nce onaylı Genel İnşaat Projesi olmalıdır. Projede parsel sahibi veya sahiplerinin imzaları ve bağımsız bölüm numaraları bulunmalıdır.
• Kat Mülkiyeti tesisi istemini içeren dilekçe tanzim edilerek, Tapu Sicil Müdürlüğü’ne verilmelidir.• Müşterek mülkiyet halinde olmalıdır. Çünkü iştirak (el birliği) halinde mülkiyet söz konusu ise, kat mülkiyeti kurulamaz. Ana gayrimenkulün tamamı bir kişiye aitse, bu durum söz konusu değildir.

1774 kanun numarası, 26/6/1973 kabul tarihi, 5.tertip, 12.cilt, 2547.sayfada yer alan kimlik bildirme kanununda;

Madde 1 – Bu Kanunda sayılan, özel veya resmi, her türlü konaklama, dinlenme bakım ve tedavi tesisleri ve iş yerleri ile konutlarda geçici veya sürekli olarak kalanlar, oturanlar, çalışanlar ve ayrılanların kimliklerinin tespiti ve bildirilmesi bu Kanunun hükümlerine göre yapılır. Askeri konaklama, dinlenme ve kamp tesisleri ile ordu evleri bu Kanunun kapsamı dışındadır.

Madde 11 – Kat mülkiyetine tabi taşınmaz mal yöneticileri ve kapıcıları, binalarında bildirim dışı kimselerin oturup oturmadığını, çalışıp çalışmadığını, garaj, kömürlük, boş daire gibi bölümlere saklanmalar, sığınmalar, bazı eşya veya maddeleri gizlemeler olup olmadığını kontrol etmekle yükümlüdürler. Bütün kat sahipleri ve kiracıları ile binada çalışanlar bu konularda yöneticiye yardımcı olmak ve gereken bilgileri vermek zorundadırlar. Yönetici ve kapıcıların, bu Kanuna aykırılıkları ve diğer şüpheli gördükleri hususları, bağlı oldukları genel kolluk örgütüne bildirmeleri gereklidir.

Madde 19 – Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. (Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Madde 23 – Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.

Ana gayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar. Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.

Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya  Faydalanmaya yarayan yerlerine ( Ortak yerler );
kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma  Haklarına ( Kullanma hakkı );denir

Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler, ortak yerlerdir.

Kat malikleri, ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat malikleri, ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler. Bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, kat malikine ait arsa payı ile orantılıdır.

Bağımsız bölüm başkasına devredilirse, kayıtlanırsa veya kiralanırsa; ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur. Ortak yerler için arsa payı ayrılamaz ve ortak yerler özel mülkiyete konu olamaz. Ortak yere “arsa payı” ayrılırsa, iptali gerekir.

Ortak yerlerde kat maliklerinin 4/ 5’nin rızaları alınmadan hiçbir değişiklik yapılamaz.

Kat mülkiyeti kanunu uyarınca;

Temeller, ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar,Avlular, Genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri,Genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, Yapının genel su depoları, sığınaklar, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

(Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/10 md.) Kat malikinin 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsil sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. (Değişik son cümle: 14/11/2007-5711/10 md.) 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir. (KMK. Md.22)

Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;(1) Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik: 13/4/1983-2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. (1) Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Madde 24 – Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basım evi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile vereceği kararla açılabilir. (Ek fıkra: 13/2/2011-6111/194 md.) 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır. Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Bunun yanında, her ne kadar, KMK madde 31’deki “Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.” Hükmünü öne sürerek, bir malikin mülkiyet hakkı üzerinde, kanunun özel maddeleri hariç (KMK madde 25) alınacak kararlar da genel hükümlere aykırılıktan dolayı geçersizdir.

Kat malikleri kurulunca alınacak kararların geçerli sayılabilmesi için oybirliği gerektiren koşullar şunlardır:Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümde; sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması, zemin veya bodrum katlarında veya arasının boş kısmında sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.Ana gayrimenkule yapılan ilavelerden sonra ana gayrimenkulün alacağı duruma göre, yapılan yeni ilavelerde dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının usulüne göre yeniden ve oy birliğiyle tespit edilebilir.Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısım mülkiyetin başkasına devrolunması gibi tebliği tasarruflar ancak kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararlar üzerine yapılabilir.Ana yapının dış duvarlarının, çatı ve damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararlar üzerine yapılabilir. Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;(1) Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

(Değişik: 13/4/1983-2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.(1) Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır

Hesaplama tablosunu excel olarak bilgisayarınıza indirmek için aşağıdaki linki tıklayın.
https://yonetici1.yonetimcell.com/dosya/kidem_ihbar_tazminati_hesabi.xls

Bir apartmanın sakinleri, 1968 yılında aldıkları ortak kararla; bodrum katta bulunan mimari projede apartman ortak alanı olan hizmetli odası, sığınak ve kömürlüğü birleştirip mesken olarak kiraya verdi. Binaya yeni taşınan vatandaşın şikâyeti üzerine yargıya taşınan olayda son noktayı Yargıtay koydu.

Komşuların apartmana gelir temin etmek amacıyla yaptıkları 50 yıllık düzenleme yargıdan döndü. Bir apartmanın sakinleri, 1968 yılında yaptıkları toplantıda; birinci bodrum katında bulunan mimari projede apartman ortak alanı olan hizmetli odası, sığınak ve kömürlüğü birleştirip mesken haline getirdi.

Bina sakinlerinin oy birliği ile aldıkları kararla sığınak yaklaşık 50 yıldır daire olarak kiralandı. 2014 yılında apartmandan bir daire satın alan vatandaş, duruma itiraz etti. Komşularını ikna edemeyen mülk sahibi, sığınağın mesken olarak kiralanmasını yargıya taşıdı. Davacı, sığınakta kiracı olarak oturan ailenin, binayı boşaltmalarını talep etti. 5. Sulh Hukuk Mahkemesi, 634 Sayılı Kat Maliki Kanunu’nun 4. maddesi gereğince tadilat projesi yapılmayan yerin halen ortak alan olduğuna, 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 13. maddesi de gözetilerek davalı bina sakinlerinin müdahalelerinin önlenmesine hükmetti. Mahkeme, dava konusu yerin 30 gün içerisinde boşaltılmasına, süresinde müdahalenin önlenmemesi halinde zorla boşaltılmasına karar verdi.

Hüküm  davalı bina sakinleri tarafından temyiz edilince devreye giren Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, emsal nitelikte bir karara imza attı.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi Ekim ayında verdiği kararında, önceki apartman yöneticilerin apartmana gelir temin etmek amacı ile ortak alan olan sığınakta davalı kiracıların iskan edilmelerine izin verdikleri hatırlatıldı. Kararda, “Davacı, apartmanın sığınağına vaki yasalara ve hukuka aykırı müdahalenin menine ve işgal altındaki sığınağın boşaltılmasına, keşidesine sebebiyet verilen 296,34.- TL ihtarname masrafının davalılardan müştereken ve müteselsilin tahsiline karar verilmesi, dava konusu yerin 30 gün içerisinde boşaltılmasına karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, mahkemece müdahalenin menine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün onanmasına oy birliği ile karar verildi.” denildi.

Öte yandan Yargıtay kararının taraflara tebliğ edilmesiyle sığınağın önümüzdeki günlerde boşaltılması bekleniyor

Ana gayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.

Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa paylan oranında, katılmakla yükümlüdürler.

Ana gayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme  olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır.
Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden bir kısmı hasara uğramışsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır.

Kat malikleri ana gayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak  sigorta bedeli, ana gayrimenkulün sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine ait olur.

Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır. (KMK. Md.21)

Bina ve sitelerde sorunların çözülmesi için 23.06.1965 tarihinde 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Mecliste Kabul edilmiş ve Resmi Gazetenin 02.07.1965 gün ve 12038 sayılı nüshasında yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.

Bu yasanında bazı bölümleri zaman içerisinde ihtiyaca cevap vermediği için 13.04.1983 Tarihinde 2814 sayılı Kanun ile, 14.11.2007 Tarihinde 5711 Sayılı Kanun ile ve 23.06.2009 Tarihinde 5912 sayılı Kanunlar ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunda değişiklikler ve ilaveler yapılmıştır.

Madde 34 –  Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir. Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.
 (Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/18 md.) Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.

Madde 29-  Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11/2007-5711/14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. (Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, iki yüz elli Türk Lirasından iki bin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

Madde 32 – Ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. 4144 Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühürü ile tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.

Madde 31 – Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Ana gayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz. Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekâlet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder. Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. (Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

Madde 12 – (Değişik: 14/11/2007-5711/5 md.) Kat mülkiyetinin kurulması için, ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir: a) (Değişik: 15/2/2018-7099/5 md.) Ana gayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen mimarî proje ile yapı kullanma izin belgesi. b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.

Madde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. (Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır. (Ek: 13/4/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi ana gayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983-2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;(1) Katılmakla yükümlüdür. c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik: 13/4/1983-2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. (1) Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

Madde 72 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır. Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.

Madde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

Madde 71 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.) Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar. Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.

A)- Genel kurul:
Madde 27 – Ana gayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme);

Bir evin tamamında veya bir kısmında oturma veya ikamet etme hakkıdır.

Tapu haritası (tapu planı veya kadastro paftası), parsellerin geometrik şekillerini gösterir ve belirli bir ölçekte çizilmiş haritaya denir. İmar, kamulaştırma haritaları da tapuya tescil edilmekle tapu haritası özelliğini kazanır.

Tapu sicilini oluşturan ve taşınmaz malların üzerindeki aynî ve şahsi hakları gösteren, köy veya  mahalle esasına göre tutulan defterlerden her birine tapu kütüğü denir.

Arazinin belirli bir parçasının veya üzerine inşa edilmiş bağımsız bölümün malikini gösteren, tapu sicil müdürlüğünce verilmiş, aksi kanıtlanıncaya kadar geçerli resmi belgeye tapu senedi denir.

Tapu sicili; taşınmaz mal ile üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere  devletin sorumluluğu altında tescil ve açıklık ilkelerine göre tutulan sicildir. Tapu sicilinde; taşınmaz malların yüz ölçümü ve malikinin kim olduğu gibi özelliklerin yanı sıra, şerhe ve beyanlar kısmında da taşınmaz mala ilişkin irtifak, rehin gibi tüm hak ve yükümlülüklere yer verilir. Tapu kütüğüne taşınmaz mal olarak tescil edilen bağımsız ve sürekli haklar, üçüncü kişilere devir olunabilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü aynî ve kişisel hak kurulabilir.

Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, ön alım, geri alım, sözleşmelerinden doğan haklar ile çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre tapu kütüğüne şerh verilebilir. Bu şerhlerin verilmesi sonucunda, şerh konusu haklar, o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

İmar affı çalışmaları sonucunda tapu kütüğünün beyanlar sütununa kaydedilerek, gecekondu hak sahiplerine verilen ıslah imar planı yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek tapuya esas teşkil edecek olan belgedir.

Excel Dosyasını Aç

Toplu yapı kavramının günlük dildeki kullanımı site kavramıdır. Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre, yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu koşul aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin oluşturulmasında, ayrı ayrı dikkate alınır. Kurumlar farklı yönetim tarzlarıyla başarıya ulaşabilmektedirler. Önemli olan yönetim tarzının kurumun hedefleriyle ve tarzı belirleyen farklı boyutların birbirleriyle tutarlı olmasıdır.

Örneğin, kararların binlerce yaşamı etkileyebildiği ve uygulama hızının kritik öneme sahip olduğu ana gayrimenkulün yönetimi veya toplu yapıların yönetimi alanında başarıyı getirecek yönetim tarzı ile yaratıcılığın önemli olduğu bir moda tasarım şirketinde başarıyı sağlayacak yönetim tarzının birbirinden farklı olması beklenir. Yönetim tarzını belirleyen temel boyutlardaki farklı seçimleri incelemek, bir kurum için yapılacak en iyi tercihleri belirlemeye yardımcı olmaktadır.

Ülkemizde; yaşanan ekonomik ve sosyal gelişme ile nüfus artışının doğurduğu iş yerleri ve konut ihtiyaçlarının karşılanması amacıyla, inşa edilen toplu yapıların kullanıma başlandığı bilinen bir gerçektir. Bu nitelikteki toplu yapılaşmalarda sitenin yönetilmesi gerekmektedir. O nedenle özellikle yönetim, sorunlara uygun çözümlerde bulunması gerekmektedir.Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapılarından her birinin yönetim faaliyetleri, o blokta bulunan bağımsız kat maliklerinden oluşan, “blok kat malikleri kurulunca” üstlenilecek olup, bu yönetim faaliyetleri; blok sorunları ile yalnız o bloka ait ortak yerlere ilişkin faaliyetlerle sınırlıdır. Diğer taraftan bir adada birden çok parsel yer almaktaysa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerlerin yönetimi de kanunda düzenlenmiştir. Toplu yapılardaki yerlerin yönetiminde, blokların ve toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislerin yönetimi ayrı ayrı düzenlenir.

Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.Toplu yapılarda yönetici bütün harcamaları belgeye bağlamak zorundadır. Gelir ve giderleri n oterden onaylanmış, işletme hesabı defterine yazmak zorundadır. Bu defterde bir sayfaya gelirler, bir sayfaya giderler birer birer yazılmalıdır. Her ödemeyi kimin yaptığı ve kime hangi ödeme yapıldığı defterden belli olmalıdır. Çok büyük harcamaların yapıldığı sitelerde, işletme hesabı defteri kullanılmalıdır.

Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel ve parsellerin tamamını kapsayacak biçimde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet planında ve projelerde belirtilir. Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir.
Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar.

Toplu yapılardaki yerlerin yönetiminde, blokların ve toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislerin yönetimi ayrı ayrı düzenlenir. Toplu yapılarda yönetim organlarının veya kurulların oluşturulması; blok kat malikleri kurulu, toplu yapı kat malikleri kurulu, ada kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yöneticiler temsilcilerdir.

Temsilciler kurulu kavramı, site yönetimleri 2007 yılında Kat Mülkiyeti Kanununda köklü değişiklikler yapan 5711 sayılı kanunla girmiştir:Toplu yapıdaki bağımsız bölüm sayılarının fazlalığı, site yönetiminde karar alma sürecini hızlandırmak ve alınan karaların hukuki alt yapısını oluşturmak maksadı ile kat malikleri, siteyi bu alınan karalarla yönetme yetkisini temsilciler kuruluna verebilir. Temsilciler kurulunun kimlerden, nasıl ve kaç kişiden oluşacağına yönetim planında hükmedilir.

Kat maliklerinin, yönetici ve denetici atamasında maliklerin sayı ev arsa payı çoğunluğu yerine, temsilcilerin siteye yönetici atamaları, toplantıya katılan temsilcilerin salt çoğunluğu ile yapılır. Böylece yüzlerce, hatta binlerce bağımsız bölümden oluşan sitelerde denetici ve yönetici atanmasında, kat maliklerinin yetkilerini devretmediği sitelere/parsellere nispeten daha az yönetici/denetici seçimi ve mahkemeden yönetici atanmasının talep edilmesi daha az olmuştur.

Temsilci sistemi ile yönetilen sitelerin, yönetim planında yapılacak (geçici yönetim ile ilgili maddelerin ki hariç) değişikliklerde kanun, temsilcilerin 4/5 oranındaki oy sayısını yeterli görmüştür ki, temsilcilerin oy sayıları, temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadardır.
Kanun, toplu yapılarda temsilciler kurulun nasıl ve kimlerden oluşacağını açıkça malik iradesine bırakmıştır.

Yöneticinin, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmesi emredici hükmü, tek parselde 20-30 bağımsız bölümlü, tek veya az sayıdaki yapılarda (tek apartman veya birkaç blok) bile problem çıkartırken, yüzlerce bağımsız bölümden oluşan bloklarda neredeyse imkansız olacağından, birçok sitenin yönetiminde hukuki sorunlar çıkacağı kesindir. Onun içindir ki toplu yapıya geçmek sorunların ortadan kalkmasına büyük yararı olacaktır.

Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel ve parsellerin tamamını kapsayacak biçimde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet planında ve projelerde belirtilir. Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile anlaşma sağlanması halinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak koşuluyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.

Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin konular, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.

Vaziyet plân ve projeleri

Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir. Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.

Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.  (Madde 68) - (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)

Toplu yapılardaki yerlerin yönetiminde, blokların ve toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislerin yönetimi ayrı ayrı düzenlenir.
Yönetim plânında başka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliğinde olmayan yapıların yer aldığı parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapı temsilciler kurulu ise toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.

Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapılardaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından seçilir. Toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapı temsilciler kuruluna katılan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyu ile atanır.

Blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere örneğin, bloğunasansörüne, çatısına ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Blok niteliğinde olmayan yapılar, blok yapıları ile aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulu tarafından yönetilir.

Bir adada birden çok parselin yer alması durumunda, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler ile toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislerin nasıl yönetileceği, öncelikle yönetim planında belirtilmelidir. Yönetim planında hükmü yoksa, bu konuda karar verme yetkisi, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kuruluna aittir.

Toplu yapılarda yönetim organı olarak kat malikleri kurulları çeşitli şekillerde sınıflandırılabilir.
Örneğin; kat maliklerinin oluşturduğu kurullar;

I. Alt Yönetim Organı Olarak Kat Maliklerinin Oluşturduğu Kurullar

• Blok Kat Malikleri Kurulu
• Grup Oluşturan Yapılar Kat Malikleri Kurulu
• Parsel Kat Malikleri Kurulu
• Ada Kat Malikleri Kurulu
• Ada Temsilciler Kurulu

II. Toplu Yapı Yönetim Organı Olarak Kat Maliklerinin Oluşturduğu Kurullar

• Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu
• Toplu Yapı Temsilciler Kuruludur. Toplu yapılardaki yerlerin yönetiminde, blokların ve toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesislerin yönetimi ayrı ayrı düzenlenir. Toplu yapılarda yönetim organlarının veya kurulların  oluşturulması; blok kat malikleri kurulu, toplu yapı kat malikleri kurulu, ada kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yöneticiler temsilcilerdir.

Toplu Yapılarda Blok Kat Malikleri Kurulu

Blok yapılar, en azından ana yapıda ortak yerleri bulunan yapılardır. Bitişik olarak yapılmış ortak duvar ve çatıları bulunan ikiz yapılar da blok yapı niteliğindedir. Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “blok kat malikleri kurulu” tarafından yönetilir.

Kat Malikleri Kurulu ve Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu

Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorlarsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “kat malikleri kurulu” tarafından yönetilir.Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “toplu yapı kat malikleri kurulu” tarafından yönetilir. Yönetim şekli, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak koşuluyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Toplu Yapılarda Ada Kat Malikleri Kurulu

Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “ada kat malikleri kurulu” tarafından yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak koşuluyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Toplu Yapılarda Ada Temsilciler Kurulu

Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, “ada temsilciler kurulu”, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilen “blok yöneticileri” ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilen “temsilciler”den oluşur.
Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir.
Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler. Ada kat malikleri kurulu yönetim yetkisini, yönetim planında ada temsilciler kuruluna verebilir.

Toplu Yapı Temsilciler Kurulu

Toplu yapı kat malikleri kurulu, yönetim yetkisini, yönetim planında “toplu yapı temsilciler kuruluna verebilir.

Blok Yöneticiler-Temsilciler

Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm malikleri tarafından seçilen “temsilciler”den oluşur. Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir.
Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri  bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptirler.

Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması  mümkün kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımların belediye veya valilikce ana yapının bütün bağımsız bölümleri için verilen ve bağımsız bölümlerin amacına uygun kullanılabilir durumda ve projesine uygun inşa edildiğini gösteren bir belgedir.

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir  bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basım evi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oy birliği ile vereceği kararla açılabilir.

Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin  kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir. (KMK. Md.24)

F) Yenilik ve ilaveler:

I - Faydalı olanlar:

Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. (Ek fıkra: 1/7/2005-5378/19 md.) Özürlülerin yaşamı için zorunluluk göstermesi halinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır. Toplantının bu süre içerisinde yapılamaması veya tadilat talebinin çoğunlukla kabul edilmemesi durumunda; ilgili kat malikinin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildirir komisyon raporuna isti naden ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılır. İlgili merciler, tasdikli proje değişikliği veya kroki taleplerini en geç altı ay içinde sonuçlandırır. Komisyonun teşkili, çalışma usûlü ile özürlünün kullanımından sonraki süreç ile ilgili usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ile Özürlüler idaresi Başkanlığı tara tından müştereken hazırlanacak yönetmelikle belirlenir.

Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir.(Değişik dördüncü fıkra: 18/4/2007-5627/16 md.) Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Ancak toplam inşaat alanı 2000 metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oy birliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usûl ve esaslar Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yürürlüğe konulacak yönetmelikle düzenlenir. (Değişik beşinci fıkra: 18/4/2007-5627/16 md.) Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilmesi halinde, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır. (KMK. Md.42)

II - Çok masraflı ve lüks olanlar:

Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya ana gayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ila velerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.(KMK. Md.43)

III- Bağımsız bölüm ilavesi:

Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. Bu takdirde, yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmayan kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni yapılan bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler adına tescil edilir. (KMK. Md.44)

G) Temliki tasarruflar ve önemli işler:

Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. (KMK. Md.45)

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.(Değişik fıkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç 15 gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır. (KMK. Md.30)

Kat Malikleri Kurulunun Toplantı Yeter Sayısı
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda başkaca bir yeter sayı öngörülmemiş ise, kat malikleri kurulu, kat  maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.
Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı birinci toplantıyı en az 7 en çok 15 gün içinde yapılmalıdır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

(Ancak KMK’da Yeter Sayı İle İlgili Saklı Kalmış Hükümler Hariç)
Toplantı yeter sayısına uyulmadan yapılmış olan toplantı ve o toplantıda alınmış olan kararlar ancak açılacak dava ile iptal edilir. Dava açma süresi, toplantıya katılan ve olumsuz oy kullananlar için bir ay, katılmayanlar için toplantı gününü takip eden (6) aydır.

A. Bir yıldan beş yıla kadar (beş yıl dahil) olanlara on dört gün,
B. Beş yıldan fazla on beş yıldan az olanlara yirmi gün
C. On beş yıl (dahil) ve daha fazla olanlara yirmi altı gündür. Yıllık izin süreleri iş sözleşmeleri ve toplu iş sözleşmeleri ile artırılabilir.

Madde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

 -Yönetici tayini (KMK 34/4.madde),
 -Denetçi tayini (KMK 41/3.madde),
 -Ortak yerlerin düzgün veya bunların kullanımının daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bunlardan elde edilecek faydanın çoğalmasına yarayacak büyük yenilik ve ilaveler için (KMK 42/1.madde).



Diyelim ki 20 bağımsız bölümü olan bir apartmanda ilk toplantıya 8 malik katıldı. Çoğunluk sağlanamadığı için karar alınamadı .Kararların alınması ikinci toplantıya bırakıldı. Usul gereği 15 gün sonra ikinci toplantı yapıldı. Katılanların sayısı ise 9 kişi : Bu dokuz kişi nitelikli çoğunluk oluşturamayacağı için yönetici seçemez. Denetici seçemez veya 42 madde paralelinde karar alamaz.

Özetle, yeter sayı (nitelikli çoğunluk )aranan kararlar için 30.maddenin 1.hükmü geçerlidir: Md:30/1 =Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

D) Yönetici:

I - Atanması

Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine  ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.

(Değişik fıkra: 14/11/2007-5711/18 md.) Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin Ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir.

Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından 250 Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. (KMK. Md.34)

BİRİNCİ BÖLÜM-KAT MÜLKİYETİ VE İRTİFAKI

Madde 2- Kat mülkiyeti ve irtifakı hakkındaki temel kavramlar tanımı,
Madde 4-Sitelerde ortak yerler.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM-KAT MALİKLERİNİN HAKLARI

Madde 15 – Kat maliklerinin bağımsız bölüm üzerindeki hakları 
Madde 16- Kat maliklerinin ortak yerler üzerindeki hakları

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM-KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI

Madde 18 – Kat maliklerinin genel borçları
Madde 19-Kat maliklerinin ana gayrimenkulün bakım, korunma ve zarardan sorumluluğu
Madde 20-Kat maliklerinin genel giderlere katılım zorunluluğu
Madde 21-Sigorta anlaşması hakkında hükümler
Madde 22-Ortak giderlerin teminatı
Madde 23-Müsaade mecburiyeti
Madde 24-Sitelerde yasak işler
Madde 25-Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti

BEŞİNCİ BÖLÜM: ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİ

Madde 27-Sitelerde genel kurul kavramı ve oluşması
Madde 28- Yönetim planı kavramı
Madde 29-Toplantı zamanı-çağrı usulü
Madde 30-Toplantı açılışı ve karar alma oy oranları
Madde 31-Kurullarda oya katılım ve istisnalar/kısıtlamalar
Madde 32-Kurul kararları ve bağlayıcılığı
Madde 33-Hakimin müdahalesi
Madde 35-Yöneticinin genel işlerin görülmesine ilişkin görevleri
Madde 36-Defter tutulması ve belgelerin saklanması
Madde 37-İşletme projesinin yapılması
Madde 38-Yöneticinin genel sorumluluğu
Madde 39-Yöneticinin hesap vermesi
Madde 40-Yöneticinin hakları
Madde 41-Yönetimin denetlenmesi
Madde 42-Faydalı yenilik ve ilaveler
Madde 43-Çok masraflı ve lüks olan yenilik-ilaveler
Madde 44-Bağımsız bölüm ilavesi şartları
Madde 45-Temliki tasarruflar ve önemli işler

DOKUZUNCU BÖLÜM-TOPLU YAPILARIN YÖNETİMİNE İLİŞKİN ÖZEL HÜKÜMLER

Madde 66-Toplu yapıların tanımı-kapsamı
Madde 67-Toplu yapılarda ortak yerler
Madde 68-Toplu yapıların vaziyet plan ve projeleri
Madde 69-Toplu yapıların yönetim esasları
Madde 70- Toplu yapılarda yönetim planı ve değiştirilmesi
Madde 71-Toplu yapılarda yönetici ve denetici atanması
Madde 72-Toplu yapılarda ortak giderlere katılım esasları
Madde 73-Toplu yapılarda geçici yönetim kurulumu ve kısıtlamaları
Madde 74-Toplu yapıların yönetiminde diğer hükümler

EK MADDELER

Ek Madde 1- Görevli mahkeme (Sulh Mahkemesi)
Ek Madde 2-Kullanma yerlerinin boşaltılması

GEÇİCİ MADDELER

Geçici Madde 2- Yönetim planının 5711 sayıla uyumu için özel hükümler

Madde 34 – Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Toplu yapılarda ise en fazla iki yıldır. Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:

Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

A) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
B) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
C) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
D) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
E) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
F) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
G) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
H) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
İ) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
J) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
K ) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.

2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması:

Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

3. İşletme projesinin yapılması:

Madde 37 – (Değişik: 13/4/1983 - 2814/12 md.) Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar

Madde 40 – Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. (Değişik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. (Ek fıkra: 14/11/2007-5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

2. Hesap Verme:

Madde 39 – Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
A) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
B) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
C) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
D) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemiş ise, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
E) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
F) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
G) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
H) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
İ) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
J) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
l) (Ek: 4/4/2015-6645/82 md.) Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi. (Ek fıkra: 4/4/2015-6645/82 md.) Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan ana gayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

2. Defter tutulması ve belgelerin saklanması.

Madde 40 – Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. (Değişik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Madde 32 – Ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür

Yönetim planlarında kanunlara ve hakkaniyete aykırı hükümler yer alamaz. Ancak yönetim  planında kanunlara ve hakkaniyete aykırı hüküm bulunduğu sonucuna varan ve bunu ileri süren kat maliklerinden biri, önce kat malikleri kuruluna başvurup bu aykırılıkların giderilmesini, değiştirilmesini veya iptalini ister.
Yönetim planı; emredici hukuk kurallarına, ahlâka, adaba, kişilik haklarına aykırı olmamalıdır.

Yönetim planında kanunlara v e hakkaniyete aykırı hükümler varsa, kat maliklerinden herhangi biri önce Kat Malikleri Kuruluna başvurup, bu aykırılıkların değiştirilmesini veya iptalini ister. Kat malikleri başvuran malikin bu isteğini reddederse veya bu isteğin yerine getirilmesi için beşte dört oy sağlanamamışsa, başvuran malik yönetim planındaki söz konusu hükmün değiştirilmesi veya iptali için dava açmalıdır.

Kat malikleri kurulu, kurula başvuran malikin bu isteğini reddederse veya isteğin yerine getirilmesi için beşte dört oy sağlanamamışsa, başvuran malik Yönetim Planındaki söz konusu hükmün değiştirilmesi veya iptali için dava açılır. Çünkü Yönetim Planı’nın değiştirilebilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şattır.Dava, kat maliklerine, kat maliklerini temsilen yöneticiye veya olumsuz oy kullananlara  husumet yönetilmesi suretiyle açılır. Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur.

Dava;

• Toplantıya katılanlar bakımından karar tarihinden itibaren bir ay içinde,
• Toplantıya katılmayanlar bakımından ise kararı öğrendikten sonra bir ay içinde,
• Her halde karar tarihinden itibaren 6 ay içinde,Ana gayrimenkulün bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açılabilir.

Buradaki 6  aylık süre şartı ile kararların yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlar hariç olmak üzere karar aleyhine dava açmak isteyenlerin en geç bu süre içinde dava açmaları gerekir.

Kararın alınmasından itibaren 6 ayın geçmesiyle artık kararlar aleyhine iptal davası açılamaz.Eğer kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlar varsa, o zaman 6 aylık süre şartı da aranmaz.Kat Mülkiyeti Kanunu’nun özellikle kamu düzeni ile ilgili sayılan ve belli bir çoğunluğu veya  birliği gerektiren hükümleri, yönetim planına konulacak aksi kurallarla değiştirilemez. 

Yönetim planında değişiklik isteği kabul edilmeyen ya da değişikliği kabul ettiremeyen kat maliki, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak KMK.md. 33’e göre dava açabilir. (KMK.md:28/3).

Kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalarda husumet kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur.Kurul kararlarının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.(KMK.md:33/son).

Ana gayrimenkulün yönetiminde doğacak anlaşmazlıkların çözümünde, Kat Mülkiyeti  Kanunu’na ve genel hükümlere göre karar verilir. (KMK.md:28/2)

Yönetim planı ve bunda sonradan yapılan değişiklikler;
• Yönetim planını imzalamış tüm kat maliklerini,
• Bütün kat malikleriyle onların mirasçılarını, (külli haleflerini)
• Satın alma yoluyla malik olanları, (cüz’i halefleri)
• Kiracılar, intifa hakkı sahipleri ve irtifak hakkı sahiplerini,
• Yönetici ve denetçileri, bağlar.

Kiracılar, zilyetliğe borç, faydalanma (intifa) ve oturma (sükna) hakkı sahipleri ise, irtifaka bağlı borç esasına göre Yönetim Planı’yla bağlıdır. KMK.’nun emredici hükümlerinin Yönetim planı ile değiştirilmesine, bu hükümlerin aksine hüküm konulmasına imkan yoktur.

Yönetim planına yanılarak (zuhulen) emredici hükümlere aykırı esaslar konulmuş veya kat malikleri kurulu tarafından emredici hükümler hilafına kararlar alınmış olsa bile, bu kararlar hüküm ifade etmez.

Yönetim planında; apartmanın özelliklerine göre gerekli ilaveler yapılabilir, gerekli görülmeyen maddeler de çıkarılabilir.

Yönetim planı; kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazların Anayasa ve yasalardan sonra gelen yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken yapılır.

( 5711 ve 5912 Sayılı Kanunlar İle 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunda Yapılan Değişiklikle "Kat irtifakı tesis edilirken" yapılır!).

Yönetim planının yapılmaması halinde kat mülkiyetine çevirme işlemi yapılmaz. Bu nedenle, tapu memuru, kanuna uygun olarak düzenleniş yönetim planı getirilinceye kadar, “kat mülkiyeti’ne çevirme işlemini” yapmaz.

Yönetim Planının tarihi ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün “Beyanlar” hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. (KMK.md:28/5)

Yönetim planının tüm malikler tarafından imzalanması gerekir. Malik, yalnızca bir kişi ise,malikin imzalaması, 1’den fazla ise hepsinin imzalaması gerekir. (KMK.md:12/c) Kat mülkiyeti kurulurken, ilgililerden biri veya birkaçı yönetim planını imzalamak istemezlerse, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33.’ncü maddesi kıyasen uygulanır.
Bunun için yönetim planını imzalamayan kat malikine karşı ana gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılıp uyarıda bulunulması gerekir. Dava, kat maliklerinden biri veya yönetici tarafından açılır.

Yönetim planı; Bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planı;
Ana gayrimenkulün, yönetim tarzına,

Kullanma amaç ve şekline,

Yönetici ve denetçilerin alacakları ücretine,

Bağımsız bölümlerin bakım ve kullanımına,

Ortak yerlerin kullanımı ve bakımına,

Genel giderlere ilişkin paylaştırmaya,

Ana gayrimenkulün bakımı,

korunması ve zararlardan sorumluluklara ilişkin konuları düzenler.

Yönetim planı; emredici hukuk kurallarına, ahlâka, adaba, kişilik haklarına aykırı olmamalıdır.

Yönetim planında kanunlara ve hakkaniyete aykırı hükümler varsa, kat maliklerinden herhangi biri önce Kat Malikleri Kuruluna başvurup, bu aykırılıkların değiştirilmesini veya iptalini ister. Kat malikleri genel kuruluna başvuran malikin bu isteğini reddederse veya bu isteğin yerine getirilmesi için beşte dört oy sağlanamamışsa, başvuran malik yönetim planındaki söz konusu hükmün değiştirilmesi veya iptali için dava açmalıdır.

Yönetim planı ve bu planda yapılan değişiklikler, tapuya kaydı yapıldı ise;

Yönetim planını imzalamış tüm kat maliklerini,

Bütün kat malikleri ile onların mirasçılarını,

Satın alma yoluyla malik olanlar,

Kiracılar, intifa hakkı sahipleri ve irtifak hakkı sahiplerini,

Yönetici ve denetçileri bağlar.

Yönetim planının ve sonradan planda yapılan değişikliklerin tapu siciline tescil edilmemesi halinde söz konusu “yönetim planı” sadece imzalayan kat malikleri bağlayan bir özel sözleşme hükmündedir.

T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2004/9157 K. 2004/9403 T. 20.9.2004 sayılı kararında;

“Davacılar tarafından iptali istenilen yönetim planının 56. maddesinde; yönetim planında toplu yapı temsilciler kurulu ile yönetim kurulu için öngörülen tüm hak, görev ve yetkilerin 10 yıl süreyle ……… ‘a bırakıldığı düzenlenmiştir. Yönetim Planının 56. maddesindeki düzenleme ile kat maliklerinin kendi konutlarının gereksinimlerini saptama, sorunlarını giderme, karar verme, toplanma, işletme bütçesi hazırlama ve yapılan harcamaları denetleme gibi Kat Mülkiyeti Yasasından kaynaklanan haklarını ortadan kaldırıcı nitelikte bulunmuştur. Bu nedenle 634 sayılı yasanın emredici hükümlerine aykırı bulunması nedeniyle sözleşmenin 56. maddesinin iptali yoluna gidilmiştir” 
şeklinde karar verilmiştir.

Netice itibariyle, topu yapı yönetim planının geçici yönetimi belirleyen hükmü ile kanun maddesinde (1) yıllık sürenin aşılması halinde kanunun emredici hükmüne ve kamu düzenine aykırılık oluşacaktır.


Bu hükme aykırı yönetim planları maddeleri hükümsüz niteliktedir ve yargı organlarına müracaat edilmesi halinde iptal yaptırımına tabi olacaktır.

Yöneticinin hakları

Kat mülkiyeti kanununa göre yöneticilerin yaptığı yönetim hizmeti karşılığında kat maliklerinden ücret alma hakları vardır. Bu kanuni bir haktır. Ancak bunun miktarı yasada belli değildir. Buna kat malikleri karar verip tespit ederler. Özel bir oran olmadığı için, arsa ve sayı bakımından, kat maliklerinin ve yöneticinin ikisinin de birden çoğunlukla vereceği karara göre, bir ücret verilebilir, uygulamada genellikle ücret vermek yerine bir takım masraflardan yöneticiyi muaf tutmak şeklinde olmaktadır. Bir oran sağlamışlarsa, uygulama devam ettirilir, eğer oran sağlanmamışsa, bu takdirde mahkemeye başvurarak yönetici, hakkı olan adil bir ücretin tespitini isteyebilir.

Yönetici vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümlülükleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek, bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine  katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Yönetimin denetlenmesi: